나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11510 [1] 경상북도 구미시 공단동 759 강변파라디아 104동 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 "한국폴리텍대학 구미캠퍼스" 북측 인근에 위치하는 강변파라디아 제104동 제13층 제1302호인바, 주변일대는 아파트 및 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 20층건 중 제13층 제1302호로서(사용승인일:2017.07.20) - 외 벽 : 화강석 치장 및 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내 벽 : 벽지도배 및 인테리어 등 마감. - 바 닥 : 화강석, 장판지 및 타일 등 마감. - 창 호 : 하이새시, 발코니새시 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기시설, 소화전설비, 화재탐지 및 감지설비 등의 제반 시설이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 폭 약 12M, 남측으로 폭 약 15M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 제1종지구단위계획구역(2주공200단지주택재건축정비구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 2)기 타 : 관계인 부재로 발코니 확장여부는 미상인바 경매 참여 등의 경우에 참고바랍니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(양도전:임차권자 조혜진)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서(26.07.22.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11510 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 공단동 759 강변파라디아 104동 13층 1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 28.38㎡ (약 8.58평)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 건물 세부 정보

* 건축물 용도: 공동주택 (아파트)

* 동/호수: 104동 13층 1302호

* 사용승인일: 2017년 7월 20일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 20층 중 13층

* 전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

* 공급면적 (분양면적): 제공된 정보 없음. (일반적으로 전용면적보다 넓으며, 이는 별도 확인 필요)

* 총괄 표제부 정보:

* 단지명: 강변 파라디아

* 대지면적: 26,148.6㎡

* 건축면적: 6,479.8229㎡

* 연면적: 97,099.1011㎡

* 세대수: 704세대

* 준공일: 2009년 4월 22일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 구미시 공단동 소재 "한국폴리텍대학 구미캠퍼스" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 일대는 아파트 단지 및 상가 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 단지 내 제반 차량의 접근성이 용이합니다.

* 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 준공업지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역 (2주공200단지주택재건축정비구역)

* 도로: 동측 및 서측 폭 약 12M, 남측 폭 약 15M 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 보존: 2017-11-30 (천현태)

* 소유권 이전 (매매): 2020-07-28 (윤은진)

* 주택 임차권 (을3): 2025-01-06 접수 (조혜진, 보증금 235,000,000원). 전입 2022-07-25, 확정 2022-07-01. 본 경매에서 말소 예정 권리입니다.

* 소유권 이전 (매매): 2024-03-04 (이재만)

* 강제 경매 (갑4): 2025-10-20 접수 (주택도시보증공사, 채권액 240,351,800원). 본 경매의 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 조 (보증금 235,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2022년 7월 25일

* 확정일자: 2022년 7월 1일

* 배당신고일자: 2025년 1월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청 채권자인 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 조 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리(갑4: 2025-10-20, 주택도시보증공사 강제경매)보다 선순위 권리가 존재하지 않습니다.

* 따라서 본 경매로 인하여 모든 등기부상의 권리는 소멸됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 인근은 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주요 상업시설과의 접근성이 양호하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리한 위치에 있습니다.

* 주변 상가 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* "한국폴리텍대학 구미캠퍼스"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 다수의 초, 중, 고등학교가 차량 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. (추후 상세 확인 필요)

* 교육환경 보호구역(상대/절대)으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 주거 환경

* 강변파라디아 아파트 단지는 비교적 신축(2017년 사용승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 20층 아파트 건물로 조망권 확보가 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축 구역

* 본건 소재지가 재건축 구역으로 지정되어 있어 향후 재건축 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* 재건축 진행 시 추가적인 투자 또는 이주 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수 조건 변경

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 이에 대한 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 발코니 확장 여부 미상

* 관계인 부재로 인해 발코니 확장 여부가 확인되지 않았습니다. 이는 실제 면적 및 활용 공간에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 확인 시 반드시 점검해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

* 현재 임대 관계가 파악되지 않은 부분이 있을 수 있습니다. (단, 임차인 조 의 경우 대항력이 없으며 관련 확약서가 제출되어 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 공단동에 위치한 강변파라디아 아파트로, 재건축 구역 지정, 편리한 교통 여건, 주변 상업시설 및 교육시설 이용 용이성 등 여러 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 2017년 사용승인으로 비교적 신축이며, 아파트 건물로서의 기본적인 주거 가치를 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 임차인 조 의 경우 대항력이 없으며 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 재건축 구역이라는 점과 HUG 인수 조건 변경 사항, 발코니 확장 여부 미상 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 구미시 공단동 지역의 주거 가치 상승 잠재력

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자 가능

* 재건축 사업 진행 시 추가적인 가치 상승 기대 (장기적 관점)

* 경매 감정가 대비 합리적인 낙찰가 확보 시 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 192,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 재건축 사업 진행 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 주변 실거래가 및 유사 물건 낙찰가율, 본 건의 현장 조사 결과 등을 바탕으로 추가적인 분석이 필요하나, 일반적으로 감정가 수준에서 시작하여 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

* 주변 아파트 시세 (전용 59.98㎡ 기준)

* 재건축 사업 진행 관련 정보 및 예상 분담금

* HUG 인수 조건 변경 내용 확인

* 본건의 실제 현황 (확장 여부, 내부 상태 등)

* 최근 구미 지역 부동산 시장 동향

10. 주변 시설 조사

10.1. 혐오시설 조사

* Google 지도 및 위성 이미지를 통해 본건 소재지 주변을 조사한 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 중 유해 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

* 본건은 한국폴리텍대학 구미캠퍼스 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 상가, 일반 공업시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 다만, '준공업지역'에 포함되어 있어 일부 공업 시설이 인접해 있을 수 있으며, 이에 대한 개별적인 현장 확인이 필요합니다.

10.2. 편의시설 및 교육시설

* 주변 교통: 인근 버스 승강장 위치, 차량 접근성 양호.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업 지역 이용 가능, 마트, 병원, 은행 등 접근 용이.

* 교육시설: 한국폴리텍대학 구미캠퍼스 인접, 초/중/고등학교 차량 접근 거리 내 위치 예상.

11. 임차인 관련 주의 문구

본건 임차인 조 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터 임차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없습니다. 하지만, 임차인 관련 절차 진행 시에는 관련 법규를 준수하여 진행해야 합니다.

12. 개인정보 마스킹

본 보고서에는 개인정보 보호를 위해 임차인의 성명은 '조 '로 표기합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.