나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9467 [1] 경상북도 경산시 백천동 588-1 경산백천신나리아파트 102동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 백천동 소재 '삼성현중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 연립주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건 중 제5층 제503호 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 바닥 : 바닥재 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시조 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본단지 서측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 왕복 4차선 도로, 동측 및 남측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(별도확인), 소로1류(폭 10m~12m)(54(국))(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(332(특))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(3(집))(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(경산시고시제2020-130호(2020.7.2.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대신대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성현중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

1.1. 1. 사건번호: 대구지방법원 2025타경9467 (1)

1.1. 2. 소재지: 경상북도 경산시 백천동 588-1 경산백천신나리아파트 102동 5층503호

1.1. 3. 용도: 아파트

1.1. 4. 감정가: 133,000,000원

1.1. 5. 토지면적: 35.05㎡ (약 10.60평)

1.1. 6. 건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

1.1. 7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 9. 채권자: 농협은행

1.2. 건물 정보

1.2. 1. 준공년월: 2005년 9월

1.2. 2. 구조: 철근콘크리트구조

1.2. 3. 층수: 해당 5층 / 총 15층

1.2. 4. 총세대수/동수: 총 630세대 / 8동 (단지 전체 기준)

1.2. 5. 주차대수: 총 269대 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경산시 백천동 소재 '삼성현중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 연립주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.1. 2. 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

2.1. 3. 인접 도로상태: 본 단지 서측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 왕복 4차선 도로, 동측 및 남측으로 왕복 2차선 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

2.2. 1. 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 지역에 접해 있습니다.

2.2. 2. 제한상태: 가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800M, 다중이용시설 등 500M), 상대보호구역(대신대학교, 삼성현유치원, 삼성현중학교, 예일유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리: 2012년 5월 24일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

3.1. 2. 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 을2, 갑3, 갑4, 갑7 권리는 말소되었습니다.

3.1. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 2. 임대차 정보: 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설: 아파트, 단독주택, 연립주택, 학교 및 각종 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

4.2. 1. 아파트명: 경산 백천신나리아파트

4.2. 2. 준공년월: 2005년 9월

4.2. 3. 총세대수: 630세대

4.2. 4. 총동수: 8동

4.2. 5. 최고층: 15층

5. 생활정보

5.1. 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

5.2. 1. 본건 북서측 인근에 '삼성현중학교'가 위치합니다.

5.2. 2. 인근에 삼성현유치원, 예일유치원, 대신대학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

6.1. 1. 권리분석상 특별히 인수할 권리는 없습니다.

6.1. 2. 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 임차인 존재 여부 및 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

6.2. 1. 건축된 지 21년 경과(2005년 준공)로 노후화에 따른 수리 또는 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다. 정확한 건물 상태는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

6.3. 1. 제공된 자료 및 주변 환경 설명에 따르면, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명시적으로 확인되지 않았습니다.

6.3. 2. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정된 점을 고려할 때, 해당 구역 내외부의 시설 및 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 백천동에 위치한 아파트로, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 단지 규모가 적절하며, 기본적인 교통망 접근성도 무난합니다. 권리분석상 인수 부담은 없으나, 임대차 관계 미상에 따른 명도 과정에서의 확인이 필요합니다. 건축 연식이 20년을 넘어감에 따라 향후 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로, 적절한 투자 전략 수립 시 경쟁력 있는 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능한 입지.

* 비교적 최근 실거래가 대비 낮은 감정가.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 학교 및 근린시설 인접으로 인한 생활 편의성.

9. 예상 입찰가

9.1. 1. 감정가: 133,000,000원

9.1. 2. 최근 실거래가 (유사 면적, 2026년 6월 10일): 59.933㎡ (전용면적) 기준 10,500,000원.

9.1. 3. 본건 건물면적 59.93㎡ (약 18.13평)을 전용면적으로 간주하고, 최근 실거래가(10,500만원)를 적용하면 약 1,751,800원/㎡ 수준입니다.

9.1. 4. 유사 면적의 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

9.1. 5. 감정가(133,000,000원)와 최근 실거래가(10,500,000원) 간의 차이가 약 2,800만원 가량 발생하고 있습니다. 이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

9.1. 6. 이에, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

9.1. 7. 전용면적 59.93㎡ (약 18.13평)에 해당하는 분양면적은 제공된 자료에 직접 명시되지 않았으나, 유사 면적대의 아파트 평면을 고려할 때 대략 75㎡~80㎡ (약 23평~24평) 범위로 추정됩니다.

9.1. 8. 정확한 가치 판단을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태, 주변 시세 재확인, 권리 관계 최종 확인 등의 추가적인 조사가 선행되어야 합니다.

9.1. 9. (주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 낙찰가는 경매 진행 상황 및 응찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.