나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51836 [1] 충청남도 당진시 읍내동 1096 이안아파트 104동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 "당진시청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트박공슬라브지붕 지상 15층 건물내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2005.10.24) 외벽 : 물탈위 페인팅 마감등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평지로 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 너비 약 25미터 내외, 서측으로 너비 약 12미터 내외, 남측으로 너비 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 정보

물건 주소: 충청남도 당진시 읍내동 1096, 이안아파트 104동 3층 302호

건물 명칭: 이안아파트

동: 104동

층: 3층 (총 15층 중)

건물 용도: 아파트

건축물 현황: 철근콘크리트구조, 2005년 10월 24일 사용승인

2.2. 면적 정보

토지 면적: 43.94㎡ (약 13.3평)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

전용 면적 (JSON 기반): 84.945㎡

분양 면적 (JSON 기반, 공급면적): 84.94㎡ (건물면적 참조)

2.3. 경매 정보

사건 번호: 서산지원 2025타경51836 (1)

경매 구분: 부동산 임의 경매

감정가: 177,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자 (신청인): 유케이제십일차유동화전문유한회사 (채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

2.4. 특이사항

유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 "당진시청" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 업무 시설, 관공서, 근린생활 시설 등이 혼재된 지역으로, 당진시의 행정 및 생활 중심지에 해당합니다.

3.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계 요약

본 물건의 말소기준권리는 2015년 7월 24일 접수된 국민은행의 근저당 (채권최고액 191,040,000원)입니다. 경매 신청 채권자의 근저당 (135,709,134원) 및 롯데캐피탈의 가압류 (26,839,669원) 등 그 이후의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 217,879,669원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 황진태

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 3월 9일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

4.3. 권리분석 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인 황진태 씨가 존재합니다. 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자(2015-03-09)가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금액이 0원이라 하더라도 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으며, 이에 대한 주의가 요구됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 당진시 읍내동 지역은 당진시청을 중심으로 한 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다. 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활 시설 및 공공기관이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 시설 (주요 시설)

* 관공서: 당진시청

* 편의시설: 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등

* 교육시설: 인근 초, 중, 고등학교 (정확한 학교명은 별도 확인 필요)

* 녹지/휴식공간: 인근 공원 등 (별도 확인 필요)

5.3. 잠재적 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 단지 정보 (당진대우이안)

* 아파트 명칭: 당진대우이안

* 총 세대수: 297세대

* 최고/최저층: 15층 / 2층

* 주차 가능 대수: 총 383대 (지상 4대, 지하 9대 + 기타 주차 공간)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등

6.2. 내부 편의 설비

기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

황진태 임차인은 보증금 0원, 차임 0원임에도 불구하고 대항력이 있습니다. 명도 완료까지 예상치 못한 변수나 협상 시간이 소요될 수 있습니다. 임차인과의 원만한 협상 전략 수립이 중요합니다.

7.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화되어 경매 절차가 진행되었습니다. 이는 통상적인 경매 절차와 동일하게 진행되지만, 채권의 변동 등에 대한 사전 확인이 필요할 수 있습니다 (본 사건의 경우 이미 경매 신청 채권자가 유동화 회사임).

7.3. 건축 연도

2005년 사용승인된 건물로, 현재 약 19년 경과하였습니다. 연식에 따른 일반적인 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 아파트입니다. 단지 내 편의시설 및 주차 공간이 확보되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 황진태 씨가 보증금 0원, 차임 0원으로 거주 중이라는 점은 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인입니다. 명도 과정에서 임차인과의 협상이 필수적이며, 보증금은 인수하지 않으나 예상치 못한 변수 발생 가능성에 대한 철저한 대비가 필요합니다.

최근 실거래가는 1억 6,300만원부터 1억 8,000만원까지 형성되어 있으며, 감정가는 1억 7,700만원입니다. 이러한 시세와 권리 관계를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 당진시청 인근의 행정 및 상업 중심지로, 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 비교적 최근 실거래가 범위 내에 감정가가 형성되어 있어 시세 대비 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원이라는 점을 고려하여 명도 협상 전략에 따라 유리한 결과를 도출할 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 7,700만원이며, 최근 실거래가는 2026년 6월 10일 1억 6,300만원 (15층), 2026년 7월 8일 1억 7,700만원 (15층), 2026년 7월 21일 1억 8,000만원 (4층)으로 확인되었습니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 존재하나, 인수 보증금이 없으므로 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 협상에 따른 시간 및 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

최근 최저 실거래가인 1억 6,300만원과 감정가 1억 7,700만원 사이에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 임차인과의 명도 협상 과정을 고려하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

적정 입찰가 범위: 1억 6,300만원 ~ 1억 7,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.