나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12497 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 687 불당오딧세이 14층1412호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '천안시청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 '천안시청 주변 상업·업무지대'로서, 주거지로서의 제반여건은 보통시(視)됨.

교통상황

본건이 속한 건물의 지하주차장 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 14층 1412호로서, 사용승인일 : 2019. 10.17 외벽 : 미장석재붙임 및 몰탈위 페인팅. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창호 : 새시창호.

이용상태

주택( '도시형 생활주택 : 원룸형 )으로 이용중임.

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'장방형, 평지'인 토지를 '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장된 도시계획도로( 중로1류 : 폭20~25m )에 접하는 각지(角地)임. 남측으로는 '소로3류 : 폭8m 미만 보행자전용도로'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '일반상업지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 687 불당오딧세이 14층1412호

* 건물명: 불당 오딧세이

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 신축일: 2019.10.17

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 14층

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

* 건물면적: 25.36㎡ (약 7.67평) (전용면적 기준)

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12497 (1)

* 감정가: 95,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 홍O

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 천안시청 남서측 인근에 위치하며, '천안시청 주변 상업·업무지대'로 주거 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 건물 내 제반 차량 접근 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.

* 북측 및 동측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있으며, 남측으로는 소로3류(폭 8m 미만 보행자전용도로)에 접한 각지입니다.

2.3. 건물 구조 및 연혁

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로, 본건은 14층 1412호입니다.

* 사용승인일: 2019.10.17

2.4. 토지 이용 상태

* '장방형, 평지'인 토지를 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로 상태

* 북측 및 동측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접하며, 남측으로는 소로3류(폭 8m 미만 보행자전용도로)에 접합니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: '도시지역', '일반상업지역'

* 용도지구: '지구단위계획구역'

* 기타 제한: '가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2022.12.02.) (등기부 을3, 권리금액: 금196,420,233원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 홍찬 (마스킹: 홍*)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-06

* 확정일자: 2020-07-07

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기 (2025-04-07)

3.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 994,976,502원 (주의: 이 총액에는 말소될 권리들이 포함되어 있습니다.)

3.4. 인수되는 권리

* 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 100,000,000원)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* '천안시청 주변 상업·업무지대'로서 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

* KTX 천안아산역, 갤러리아백화점 센터시티점, 롯데마트 천안아산점 등이 인근에 위치해 있으며, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 소비층 유입이 활발합니다.

* 불당동은 '충남의 강남'이라 불릴 정도로 높은 생활 수준과 교육열을 자랑합니다.

4.2. 상권 활성화 및 개발 가능성

* 천안시청, 교육청 등 관공서가 인근에 위치해 있으며, KTX 천안아산역 주변 개발이 진행 중입니다.

* 인근에 삼성디스플레이시티, 삼성전자 천안사업장 등 산업단지가 밀집하여 배후 수요가 탄탄합니다.

* 천안 불당과 아산 탕정을 잇는 연결도로 착공이 가시화되면서 사실상 하나의 생활권으로 통합될 것으로 기대되며, 이는 지역 가치 재평가로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내/주변 편의시설

* 건물 내: 급수배수, 위생, 소방, 승강기, 난방, 지하주차장, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변: 천안시청, 불당동주민센터, 공원(시청공원, 봉서산 등산로), 마트, 카페, 병원 등 다양한 편의시설이 근접해 있습니다.

* 건물 내부에는 근린생활시설(일반음식점 등)이 배치되어 있어 생활 편의성을 높입니다.

5.2. 대중교통 접근성

* 건물 바로 앞 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* KTX/SRT 천안아산역이 차량으로 약 7분 거리에 위치합니다.

5.3. 주거 환경 (혐오시설 등)

* 백석동 쓰레기 소각장 관련 지역 주민들의 반발 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 영향 거리는 추가적인 확인이 필요합니다.

* 일부 후기에서 환기가 잘되지 않는다는 의견이 있습니다.

* 주차 공간이 다소 부족하다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

* 임차인 홍찬(홍*)은 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 권리관계

* 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 이들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류, 2022.12.02.)

7. 종합 의견

본 물건은 천안시청 인근의 중심 상업지구에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 천안 불당지구는 지속적인 개발과 함께 충남의 강남으로 불릴 만큼 높은 주거 선호도를 유지하고 있으며, 향후 아산 탕정과의 연계 개발을 통해 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 1억 원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거 상품으로 1~2인 가구의 꾸준한 수요 기대.

* 천안시청 및 주요 상업지구와 인접하여 직주근접성이 우수하며, 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 불당-아산 탕정 간 통합 생활권 형성 기대감으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 주변 산업단지 종사자 및 풍부한 임대수요 기반.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보를 담은 JSON 데이터가 없어 시세 비교 분석이 불가능합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 현 시세 및 유사 물건 거래 사례 등을 추가적으로 조사한 후, 대항력 있는 임차인 인수 부담(최대 1억원)을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보에 따르면 감정가는 95,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.