나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12499 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 교천리 14 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 교천리 소재 ‘교천리노인회관’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농촌주택과 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 보통임.

형태 및 이용상태

남서 하향 완경사지대의 임야 하단부에 위치한 삼각형의 토지로서 완경사지이며, '전'으로 이용 중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(목천1632)(저촉), 완충녹지(저촉) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

물건명: 토지

사건번호: 천안지원 2025타경12499 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

채권자: 현대카드

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 교천리 14

토지면적: 370.00㎡ (약 111.9평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 가격 정보

감정가: 54,760,000원

2. 물건 현황

2.1. 토지 현황

용도: 전

토지면적: 370.00㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용상태: 남서 하향 완경사지대의 임야 하단부에 위치한 삼각형의 토지로서 완경사지이며, '전'으로 이용 중임.

2.2. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각물건은 건물 없이 토지만 해당됩니다.

3. 입지 조건

3.1. 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 교천리 소재 ‘교천리노인회관’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농촌 주택과 농경지, 임야 등이 형성된 농촌지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 도보권 내에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역(천안도시지역) 내 제1종일반주거지역에 속합니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m) 및 완충녹지와 저촉되며, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)에 해당합니다. 영농여건불리농지로 분류되어 있습니다.

3.4. 주변 시설

인근에는 '교천리노인회관'이 있으며, 천안시 목천읍은 독립기념관, 아름다운정원 화수목, 소노벨 천안 등 다양한 관광지가 위치하고 있어 방문객의 접근성을 높여줍니다. 최근에는 목천읍 지역의 도시계획도로 확충 사업(대로3-30호)이 준공되어 지역 교통 환경 개선에 기여하고 있습니다. 다만, 과거 목천읍 일대에서 소각장 및 매립장 증설 관련 갈등이 있었던 사례가 있으나, 이는 본건 토지의 직접적인 영향 범위 외에 위치할 가능성이 높습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2025년 5월 27일자 삼성카드 가압류 (금액: 24,431,342원)

경매 신청 채권자: 현대카드 (2025년 10월 17일, 금액: 7,154,852원)

등기부채권 총액: 24,431,342원 (삼성카드 가압류 기준)

소유권 이전: 김남숙(1985.03.05), 황동희(2004.06.21)

4.2. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금: 0원

임차인 관련 특이사항: 인수되는 임차인이 없습니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건명세서상 특수물건정보: 공동담보, 비고: 맹지임.)

5. 상권 분석

5.1. 용도지역 및 개발 가능성

본건은 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도의 개발 가능성이 있습니다. 그러나 소로2류(폭 8m~10m) 및 완충녹지와 저촉되는 부분이 있어 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

5.2. 개발 계획 및 주변 동향

천안시 목천읍 일대는 과거부터 도시계획도로 개설 등 개발 환경 마련을 통해 인구 유입 및 개발 촉진을 도모해왔습니다. 최근에는 목천 운전지구 도시개발사업, 삼룡 3지구 반려동물 테마 복합개발 등 새로운 개발 사업들이 추진되고 있어 지역 발전 가능성을 시사하고 있습니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의시설

인근에 '교천리노인회관'이 소재하며, 대중교통 이용이 가능한 점은 생활 편의성을 높입니다. 다만, 본건은 농촌지대에 위치하여 대규모 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6.2. 관광 및 레저

주변에는 독립기념관, 아름다운정원 화수목, 소노벨 천안 등 다양한 관광 명소가 위치해 있어 지역 활성화에 기여하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 맹지

본건은 도로와 직접 접하지 않은 맹지입니다. 이는 건축 허가 및 토지 이용에 있어 상당한 제약을 초래하며, 진입로 확보를 위한 별도의 노력이 필요할 수 있습니다. 이 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

7.2. 토지 이용 제한

토지이용계획상 소로2류(폭 8m~10m) 및 완충녹지와 저촉되는 부분이 있어, 개발 행위 시 건축법, 국토계획법 등 관련 법규에 따른 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7.3. 지형적 제약

남서 하향 완경사지의 토지로서, 경사로 인한 토지 활용 계획 수립에 제약이 있을 수 있습니다.

7.4. 영농여건불리농지

농업 생산성이나 경제성이 낮은 토지로 분류되어, 농업적 이용 가치가 제한적일 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 목천읍 교천리에 위치한 370.00㎡(약 111.9평) 면적의 '전' 용도 토지입니다. 건물 없이 토지만 매각되며, 감정가는 54,760,000원입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 '맹지'라는 점으로, 도로 접근성이 없어 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따릅니다. 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 용도상 개발 가능성은 존재하나, 인접 도로 및 녹지와의 저촉, 경사지라는 지형적 특성 등으로 인해 구체적인 개발 행위는 제한될 수 있습니다.

권리 관계는 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차권은 없습니다. 주변은 농촌 주택과 농경지, 임야가 혼재된 농촌지대이며, 인근에 관광 명소가 있어 지역 활성화에 기여하고 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 잠재적 가치

본건은 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속해 있어 향후 용도 변경 또는 개발 사업 추진 시 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

9.2. 지역 개발 동향

천안시 목천읍 일대의 지속적인 도시 개발 사업 추진은 지역 전체의 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건은 맹지라는 치명적인 단점과 경사지, 토지이용계획상 제한사항 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 점을 고려하여 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다. 주변 시세, 향후 개발 가능성, 토지 이용의 제약 조건, 그리고 본건의 맹지라는 점을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 입찰 참여 시에는 해당 토지의 진입로 확보 방안, 개발 가능성 등을 사전에 철저히 조사하고, 감정가를 기준으로 하되 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적인 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.