나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16054 [1] 충청남도 보령시 명천동 1008 정은스카이빌아파트 103동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 명천동 소재 "대천중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단 독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브위 경량철골트러스지붕 15층 건물내 "제12층 제1202호" 로서, (사용승인일 : 2005.11.09) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방4, 욕실겸화장실2, 주방및식당, 거실, 드레스실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 현황 "아파트 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2025-01-31)(소로2-179)( 접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2025-01-31)(소로2-181)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대천)(접합 ), 중로2류(폭 15m~20m)(대천)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2025-04-25)(한내초 등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >,하수처리구역(보령)<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-아파트로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16054 (1)

소재지: 충청남도 보령시 명천동 1008 정은스카이빌아파트 103동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 352,000,000원

토지 면적: 82.05㎡ (약 24.82평)

건물 면적 (전용면적): 137.31㎡ (약 41.53평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOO

건물 사용승인일: 2005년 11월 09일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브위 경량철골트러스지붕

총 층수: 15층 (본건: 12층)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 명천동 소재 "대천중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (한내초등학교 상대보호구역 포함)

* 하수처리구역(보령)

3. 권리분석

말소기준권리

* 을9 근저당권 (2021-06-24 접수, 고창군수산업협동조합, 201,600,000원)

인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 최 (전입일자: 2013-10-30)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 명확한 사실관계 확인 없이는 추후 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제될 수 없으므로 주의가 필요합니다.

말소되는 권리

* 말소기준권리인 을9 근저당권 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정이 모두 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액

* 556,444,154원

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음.

4. 상권분석

주위 환경

* 대천중학교 북측에 위치하며, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택가입니다.

건물 이용 현황

* 본건은 아파트(방4, 욕실겸화장실2, 주방및식당, 거실, 드레스실, 발코니 등)로 이용 중입니다.

혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

단지 정보 (정은스카이빌)

* 주소: 충청남도 보령시 명천동 1008번지

* 건축물 용도: 공동주택

* 사용승인일: 2005년 11월 09일

* 총 세대수: 205세대

* 총 동수: 3동

* 총 주차 대수: 284대 (건축물대장 총괄표제부 기준)

* 최고층: 15층 (본건: 12층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지상 4대, 지하 2대

교통 및 편의시설

* 단지 인근에 버스정류장이 위치하며, 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

* 주변에 학교(대천중학교, 한내초등학교)가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

* 임차인 최 씨는 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 명확한 계약 내용 확인 없이는 추후 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제될 수 없으므로 주의가 필요합니다.

건물 노후화

* 2005년 사용승인된 건물로, 약 21년이 경과하여 일부 시설의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

지역 시장 상황

* 보령시의 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등 거시적인 요인이 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실질적인 추가 보증금 인수 위험은 낮다고 판단됩니다.

부동산 임의경매로 진행되는 아파트로, 권리 분석상 깨끗한 편입니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 거의 없는 아파트 물건입니다.

* 정은스카이빌 아파트는 명천동 지역의 주요 주거 단지 중 하나로, 지역 내에서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 2026년 5월 최고 실거래가 30,000만원을 고려할 때, 감정가 35,200만원 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

* 본건(137.31㎡, 12층)과 동일한 면적(137.31㎡)의 15층 매물이 2026년 5월 30,000만원에 거래되었습니다.

* 동일 면적의 다른 층 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월: 84.574㎡ (약 25.58평), 12층, 24,500만원

* 2026년 3월: 118.516㎡ (약 35.85평), 1층, 26,500만원

* 또한, 137.31㎡ 면적의 전세 물건이 2023년 9월 26,000만원에 거래된 이력이 있습니다.

* 감정가는 35,200만원입니다.

* 최근 최고 실거래가 30,000만원과 감정가 35,200만원 사이에서 입찰가를 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금/차임이 0원이므로, 추가적인 인수 금액은 없습니다.

예상 입찰가

* 현 시세 최고가인 30,000만원을 기준으로, 층수 및 현황을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 본건의 적정 입찰가는 28,000만원 ~ 32,000만원 사이로 예상됩니다.

* 투자 가치를 극대화하기 위해서는 30,000만원 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 입찰 시에는 법원 현황 조사 및 임장 등을 통해 정확한 상태를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.