나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16051 [1] 충청남도 서천군 장항읍 성주리 430-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.11.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 ~ 3 : 본건은 충청남도 서천군 장항읍 성주리 소재 "장항초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 토지임야 등이 소재하는 근교 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1 ~ 3 : 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사의 토지로서, 현황 "단독주택 건부지 등(일부 인도)"으로 이용 중임. 기호 2, 3 : 사다리형 완경사의 토지로서, 현황 "단독주택 건부지 등(일부 인도, 주거나지)"으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘포장도로가 소재하는바, 본건 일부인 현황 "도로 등"을 통해 도보 접근이 가능함. 기호 2 : 지적상 맹지이나 지목이 "대"인 토지로서, 인접 토지를 경유하여 도보 접근이 가능함. 기호 3 : 본건 북동측으로 폭 약 2m 내외의 콘크리트포장도로가 소재하는바, 도보 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 ~ 3 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-24)(학교경계선으로부터 직선거리로 200미터까지의 지역 중 절대정화구역을 제외한 지역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

- 별지 "사진용지"와 같이 본건 기호 1 토지 지상에 제시외 주택 등이 소재하나, 이는 등기사항전부증명서상 타인 소유 건물로서 평가에서 제외하였음. - 별지 "사진용지"와 같이 본건 기호 2, 3 토지 지상에 소재하는 목재 대문 및 담장, 통상의 범위 내의 조경수목 등은 해당 토지에 포함하여 평가하였으며, 기타 "건물 감정평가요항표" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기호 1 토지는 매각지분 소유자 정진엽 지분 132분의 10 전부에 대한 건임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4 : 시멘트블록조 시멘트 기와지붕(현황 함석지붕) 단층 건으로서, 외벽 : 치장벽돌붙임, 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지, 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

"단독주택"으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. * 조사시점 당시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하였는바, 각 설비의 정상작동 여부 등은 재확인을 요함.

부합물 및 종물

본건 기호 3 토지 지상에 본건 기호 기호 4 건물의 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 ㉠다용도실이 소재하고, 본건 기호 2, 3 토지 및 의뢰목록 외인 "성주리 430-8 토지(공유지분)" 지상에 걸쳐 본건 기호 4 건물의 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 ㉡계단실, ㉢창고가 소재하는바, 별지 의견란의 "기타 참고 사항" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 본건 기호 4 건물은 현장조사시 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 일반건축물대장, 외부관찰, 인근 탐문조사 등에 의해 이용상황 및 내부구조를 조사하였는바, 실제 현황과는 다소 차이가 있을 수 있으니 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물㉠,㉡,㉢ 매각포함
- 목록1은 지분매각, 일괄매각이므로 공유자 우선매수권 행사할 수 없음
- 목록1 지상의 제시외건물 매각 제외
- 목록1,3의 일부 현황 '도로 등(인도)'임
- 목록2,3 토지와, 타인소유 '성주리 430-8 토지(공유지분)' 지상에 걸쳐 본건 목록4 건물의 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 건물 ㉡,㉢이 소재함
- 목록2 지적상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 도보 접근 가능함
- 본건 토지 및 건물의 정확한 위치 및 경계확인 등은 필요시 지적측량 등을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16051 (1)

소재지: 충청남도 서천군 장항읍 성주리 430-3

용도: 단독주택

감정가: 53,234,490원 (5323만원)

토지면적: 427.00㎡ (약 129.17평)

토지 지분 면적: 255.09879999999998㎡ (약 77.17평)

건물면적: 50.60㎡ (약 15.31평)

건물 지분 면적: 50.6㎡ (약 15.31평)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 충OOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 지분매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 서천군 장항읍 성주리 소재 "장항초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 토지 임야 등이 소재하는 근교 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

인접 도로상태: 기호 1 토지는 본건 북측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘포장도로가 소재하나, 본건 일부는 현황 "도로 등(인도)"입니다. 기호 2 토지는 지적상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 도보 접근이 가능합니다. 기호 3 토지는 본건 북동측으로 폭 약 2m 내외의 콘크리트포장도로가 소재하여 도보 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

갑3. 가압류 (주식회사국민행복기금, 2025-04-15 접수, 15,071,053원)

갑4. 강제경매 (충남신용보증재단, 2025-10-17 접수, 4,064,475원)

등기부채권 총액: 15,071,053원

임차인 현황:

임차인: 노화진

보증금: 미상

차임: 미상

대항력: 없음

비고:

임차인: 양제설

보증금: 미상

차임: 미상

전입일자: 1998-08-31

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임은 인수될 수 있습니다. 자세한 인수 금액은 별도 확인이 필요합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명함)

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 지분매각

1.3. 상권분석

주변 지역 특성: 전, 답 등 농경지와 단독주택, 임야가 혼재된 근교 농촌지역입니다.

최근 매매 사례 (주변 연립/다세대):

신흥타운(D동): 2024년 2월 19일, 4600만원, 74.79㎡ (약 22.6평)

아인빌라(B동): 2026년 1월 12일, 3500만원, 59.67㎡ (약 18.0평)

아인주택(E동): 2026년 1월 5일, 4000만원, 83.99㎡ (약 25.4평)

시세 분석: 본 물건은 단독주택이며, 제공된 주변 시세는 연립/다세대 주택입니다. 본건 감정가(5323만원)는 주변 연립/다세대 매매가(3500~4600만원)보다 높습니다. 그러나 본건은 427㎡ (약 129평)의 넓은 토지 지분을 포함하고 있어, 토지 가치를 고려하면 감정가가 합리적일 수 있습니다. 건물은 1978년 건축으로 노후화가 심합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: "장항초등학교"가 북동측 인근에 위치합니다.

교통: 근거리 버스정류장 및 간선도로 이용이 가능하여 교통은 보통 수준입니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 양제설(1998년 전입)은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상이므로, 인수 금액 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지분 매각: 본건은 토지 지분 매각 대상이며, 이는 다른 공유자와의 재산권 분쟁 소지 또는 협상 필요성을 내포합니다. 공유자우선매수권 행사 불가합니다.

건물 및 토지 현황:

건물은 1978년 건축으로 노후화가 심합니다.

토지 일부(목록2)는 지적상 맹지입니다.

목록1,3 토지의 일부 현황은 '도로 등(인도)'입니다.

제시외 건물(㉡, ㉢)이 타인 소유 토지 위에 걸쳐 있어 복잡성이 있습니다.

본건 토지 및 건물의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

법정지상권: 매각 외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서천군 장항읍 성주리에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지 지분(약 129평)을 보유하고 있습니다.

경매의 주요 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 및 토지 지분 매각입니다. 이로 인해 낙찰 후 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 가능성이 있습니다.

건축 연도(1978년)가 오래되어 건물 자체의 가치보다는 토지 가치에 주목해야 할 수 있습니다.

주변 연립/다세대 주택 시세와 비교 시 감정가 수준은 합리적으로 보이나, 상기 리스크 요인들을 신중히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 지분: 427㎡ (약 129평)의 토지 지분은 향후 개발 또는 재건축 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

잠재적 시세 상승: 서천군 장항읍 지역의 개발 계획 및 도시 재생 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다. (별도 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 53,234,490원

산정 근거:

대항력 있는 임차인(양제설)의 보증금/차임 미상으로 인한 인수 가능성.

토지 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 및 재산권 복잡성.

건물 노후화 (1978년 건축).

주변 연립/다세대 주택 시세(3500~4600만원) 대비 감정가는 높으나, 넓은 토지 면적 고려 시 이해 가능.

상기 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가(5323만원)의 70% ~ 90% 수준

최종 예상 입찰가: 3,700만원 ~ 4,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.