나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1196 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1204 엘에이치스타힐스 120동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 "홍북중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층 지상 23층 건물 중 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2015 08.21) - 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감, - 창 호: 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2 등)로 이용 중임. ※ 건축물대장상 건축물현황도에 의한 내부구조 표시로 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서 현황 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 대체로 왕복 6차선의 아스팔트포장도로 및 북동측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2014-04-21), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-05-04)(한울초등학교(교육과-9935))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-01-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도청이전신도시 개발예정지구(2014-04-21)<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1204번지, 엘에이치스타힐스 120동 5층 501호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 홍성지원 2025타경1196 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 195,000,000원이며, 토지면적 52.65㎡ (약 15.92평) 및 건물면적 84.92㎡ (약 25.69평)이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 물건의 주요 특징으로는 유동화 물건입니다.

해당 아파트는 2015년 8월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 건물이며, 총 23층 중 5층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 소재 "홍북중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건의 토지는 대체로 사다리형의 평지로 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로는 왕복 6차선, 북동측으로는 왕복 4차선 아스팔트 도로와 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로1류 등 도로 관련 규제가 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 도청이전신도시 개발예정지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 4일 접수된 하나은행의 근저당권(채권금액 165,000,000원)입니다.

등기부 요약 결과, 한국토지주택공사의 소유권보존(2015-09-24), 박광수의 소유권이전(2021-08-04)이 있으며, 본 경매는 하나은행의 임의경매(2025-10-23)로 인해 개시되었습니다.

등기부상 총 채권액은 165,000,000원입니다.

매각으로 인해 본 물건에 설정된 권리는 모두 소멸되며, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 내포신도시는 충청남도청 이전과 함께 계획된 신도시로, 주거, 상업, 행정 기능이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 밀집도가 높습니다.

해당 아파트 단지인 엘에이치스타힐스는 2015년에 입주를 시작한 총 23개 동, 2127세대의 대규모 단지입니다.

5. 생활정보

본 건은 "홍북중학교" 북측 인근에 위치하며, 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

교육 환경으로는 홍북중학교를 비롯한 다수의 학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 각종 보호구역이 다수 지정되어 있어 특정 활동에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건으로 분류되어 있어, 통상적인 경매 물건보다 복잡한 절차나 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

임대관계가 미상으로 파악되므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨)

복잡한 도시계획 및 각종 규제( 대로2류, 중로1류, 보호구역 등)는 향후 건축 또는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

주변 지역에서 과거 폐기물 처리 시설, 축산분뇨 비료 공장 등 혐오시설 설치 반대 움직임이 있었던 사례가 있으나, 본 물건이 위치한 신경리 1204번지 엘에이치스타힐스 아파트 주변에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 홍성군의 신도시 지역에 위치한 아파트로, 신축 아파트의 장점과 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 최근 준공된 아파트임을 감안할 때 실거주 및 투자 목적으로 접근해볼 만한 가치가 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 미상의 임대관계는 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신도시 개발 계획(도청이전신도시)에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 195,000,000원

최근 매매 정보 분석 (84.92㎡ 기준):

* 2026년 6월 9일: 12층, 200,000,000원

* 2026년 6월 18일: 8층, 189,000,000원

본 건은 84.92㎡ 면적의 5층 아파트입니다. 최근 실거래가 중 8층 아파트가 189,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 5층인 본 건은 이보다 낮은 가격으로 평가될 수 있습니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.