나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16070 [1] 충청남도 보령시 오천면 원산도리 1240 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 오천면 원산도리 소재 ‘진촌교차로’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대의 부정형 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2022-11-02), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

-현황 '묵전', '맹지'임
-농지취득자격증명서 제출 요(미 제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16070 (1)

소재지: 충청남도 보령시 오천면 원산도리 1240

용도: 전 (농지)

감정가: 156,969,000원

토지 면적: 489.00㎡ (약 147.92평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대천농업협동조합 (정보에 '대OOOOOOO'로 표기되었으나, 등기부 요약에서 '대천농업협동조합'으로 확인됨)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 보령시 오천면 원산도리 소재 ‘진촌교차로’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

보령해저터널과 원산안면대교 개통으로 육지와의 접근성이 크게 향상되었습니다.

섬 내 입지

원산도 내에서는 완경사지대의 부정형 토지로서, 현재 휴경지 상태입니다.

3. 권리분석

등기부 요약

소유권 이전: 2002-02-08 (오세종)

근저당 (말소기준권리): 2018-09-11 (대천농업협동조합, 30,000,000원)

압류: 2019-08-01 (보령세무서장)

가압류: 2019-11-20 (충남신용보증재단, 15,331,800원)

압류: 2020-02-18 (보령시)

임의경매개시결정: 2025-10-23 (대천농업협동조합)

등기부채권 총액: 45,331,800원

매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다. (물건명세서 상 '지상권개요' 기재되나, 비고란에 '해당사항 없음'으로 표기됨)

임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

원산도의 미래 가치

원산도는 보령해저터널과 원산안면대교 개통으로 접근성이 획기적으로 개선되었으며, 대명리조트 조성, 해양 치유 센터 건립, 섬 비엔날레 개최 등 대규모 관광 개발이 추진되고 있어 서해안의 주요 해양 레저 관광 거점으로 발돋움하고 있습니다.

물건의 현재 상권 연관성

본 물건은 '전' 용도의 토지이며, 현재 '묵전' 상태로 직접적인 상권 형성은 미미합니다.

주변이 농경지와 단독주택으로 구성되어 있어, 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 전원생활 또는 관광객을 위한 소규모 시설의 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

섬 내 기반 시설

원산도에는 초등학교(광명초등학교)가 있으며, 중학교(원의중학교)는 폐교되었습니다.

보건지소, 파출소, 마을 등이 존재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

관광 인프라

해수욕장(원산도, 오봉산, 사창, 저두), 자연휴양림, 관광단지 개발 등 관광 자원이 풍부하며 지속적으로 개발되고 있습니다.

주변 시설

마을에는 식당, 가게 등 기본적인 편의시설이 있습니다.

6. 토지이용계획 및 제한사항

용도 지역: 계획관리지역

주요 제한사항

가축사육제한구역 (전부제한)

중점경관관리구역

현황 및 형상

현황: '묵전' (휴경지), '맹지' (인접 도로 없음)

형상: 부정형 토지

지세: 완경사지

7. 잠재적 리스크

맹지

본 토지는 인접 도로가 없어 직접적인 차량 진입이나 건축 행위 등이 불가합니다. (향후 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 필요)

묵전 및 농지 규제

현재 휴경지 상태로, 농업적 활용 또는 개발 시 농지 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

가축사육제한구역 (전부제한)

해당 구역은 가축 사육이 전면 금지되어 있어, 축산업 관련 용도로는 활용이 불가능합니다.

토지 형상 및 지세

부정형 토지와 완경사지 특성상 토지 활용 및 개발 시 설계 및 비용 측면에서 제약이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 원산도라는 섬에 위치하며, 보령해저터널 및 원산안면대교 개통으로 접근성이 크게 개선되고 대규모 관광 개발이 활발히 진행되는 지역에 속해 있어 향후 발전 가능성이 높습니다.

다만, 현재 '묵전' 상태의 '맹지'이며, '계획관리지역' 내 '가축사육제한구역(전부제한)' 및 '중점경관관리구역'에 해당되어 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

특히 맹지 문제 해결과 농지 취득 자격 증명, 그리고 가축 사육 제한 규제를 고려할 때, 일반적인 토지 투자 관점에서 접근하기보다는 장기적인 시각에서 개발 가능성이나 용도 변경 등을 염두에 둔 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

원산도의 높은 개발 잠재력 및 관광지로서의 성장 가능성

접근성 개선으로 인한 향후 토지 가치 상승 기대

관광객 증가 및 관련 시설 확충 시, 잠재적인 토지 수요 발생 가능성

엄격한 토지이용규제(가축사육제한 등)로 인한 경쟁 완화 효과 (만약 해당 규제가 완화되거나 해제될 경우)

10. 예상 입찰가

본 물건은 '맹지', '묵전' 상태이며, '가축사육제한구역(전부제한)' 등 활용에 상당한 제약이 있는 토지입니다.

감정가 1억 5,696만 9천원은 토지의 잠재적 가치를 반영한 것으로 판단되나, 상기 언급된 제약 사항들을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 할인하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 맹지 문제 해결 방안, 향후 용도 변경 가능성, 그리고 원산도 개발 현황 등을 면밀히 분석한 후, 본인이 감수할 수 있는 범위 내에서 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

참고: 본 보고서에서는 법률 및 시세 전문가가 아니므로, 구체적인 예상 입찰가격을 산정하기는 어렵습니다. 전문가 상담을 통해 정확한 시세 및 낙찰가율 분석 후 입찰하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.