나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3927 [1] 대전광역시 유성구 송강동 10-3 송강마을아파트 203동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 송강동 소재 "송강초등학교" 북측 인근에 위치하는 "송강마을아파트" 제203동 제13층 제1303호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 각급 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 15층 건내 제13층 제1303호로서, (사용승인일: 1994.10.28) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 중로 및 소로 등과 접하고 내부진입도로를 이용하여 본건까지 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 사업지역미분류(공동주택용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송강청솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송강청솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(송강택지개발완료)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3927 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 송강동 10-3 송강마을아파트 203동 13층1303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

* 토지지분: 29.776㎡ (약 9.01평)

* 건물면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

* 건물지분: 49.5㎡ (약 14.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 대전광역시 유성구 송강동 소재 "송강초등학교" 북측 인근에 위치한 "송강마을아파트" 203동 13층 1303호입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독·다가구주택, 각급 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황:

차량 출입이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 구조 및 상태:

본 건물은 1994년 10월 28일 사용 승인된 철근콘크리트조 스래브지붕 15층 아파트 건물이며, 본건은 그중 13층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다. 사용 연수가 상당하므로 내부 시설의 노후화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지 이용 및 계획:

부정형의 토지 위에 아파트 부지로 이용 중입니다. 지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업)으로 지정되어 있으며, 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다. 도로 조건은 중로 및 소로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

본건 등기부등본상 최초 소유권은 김현임(갑1)에게 있었으며, 이후 윤석우(갑2)에게 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전되었습니다. 현재 등기부에는 하나은행의 근저당(을3, 2023.03.27, 27,500,000원)이 말소기준권리로 존재하며, 윤석재의 소유권이전청구권가등기(갑3, 2023.03.29)와 하나은행의 임의경매개시결정(갑4, 2025.10.21, 22,352,411원) 및 유성구의 압류(갑5, 2026.06.18)가 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리:

을3 근저당(하나은행, 2023.03.27)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차가 진행됨에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 다만, 본건 물건에는 지상권 설정에 대한 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

본건에는 인수할 보증금 합계가 0원인 임차인이 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 실제 임차인이 존재할 경우, 대항력 여부 및 점유 관계 등을 면밀히 파악해야 하는 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설:

단지 인근에 송강초등학교 등 각급 교육시설과 근린생활시설, 근린공원이 소재하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 인근 단지 정보:

본건이 속한 송강마을2단지는 총 5개동, 675세대로 이루어진 아파트 단지입니다. 총 주차 대수는 280대로, 세대당 약 0.41대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설:

단지 바로 북측 인근에 송강초등학교가 위치하고 있으며, 대전송강중학교 등도 가까워 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설:

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 식당, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 공원:

인근에 근린공원이 있어 주민들의 휴식 및 여가 활동을 위한 공간으로 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도:

1994년 사용 승인된 아파트로, 약 30년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 시점 등을 고려해 볼 필요가 있습니다.

* 미상 임대차 관계:

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 및 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 예상치 못한 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주위 환경:

주변은 주거지역 및 교육시설, 공원 등으로 구성되어 있어 혐오시설 관련 우려는 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 송강동의 선호 입지에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 주변 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 가치가 높으며, 1994년식 아파트로 향후 재건축 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 보이나, 미상 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 송강초등학교 등 우수한 학군과 풍부한 생활 편의시설, 근린공원 인접으로 실거주 목적에 매우 적합합니다.

* 장기적 가치: 30년이 경과한 아파트로, 잠재적인 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 경매 투자 매력: 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 134,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 5층이 140,000,000원, 9층이 110,000,000원과 120,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 15층 중 13층으로 고층에 해당하며, 주변 시세를 고려할 때 감정가를 상회하는 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 138,000,000원 선으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 상위권 및 감정가를 고려한 가격이며, 입찰 시 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가 정보를 바탕으로 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.