나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3931 [1] 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 389 조치원죽림푸르지오 103동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 '죽림오거리' 남서측 인근에 위치하는 조치원 죽림푸르지오(총 5개동 286세대) 103동 15층 1503호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각 종 근린생활시설, 나대지 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량 의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물중 15층 1503호로서, (2007.05.30 사용승인) 외벽:석재 및시멘트몰탈위 페인트 마감 등 내벽:벽지 및 일부 타일마감 등 창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 출입문통제설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄하게 조성된 아파트(조치원죽림푸르지오) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

사면이 소로에 접하고, 동측으로 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2 류(폭 8m~10m)(소(국)2-58)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임. 2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부 관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3931 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 389 조치원죽림푸르지오 103동 15층 1503호

용도: 아파트

감정가: 282,000,000원

전용면적: 84.92㎡ (약 25.7평)

토지 지분: 51.60㎡ (약 15.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 '죽림오거리' 남서측 인근에 위치합니다.

아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대에 속하며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

건축물대장상 주차대수는 총 88대(지하 10대, 지상 4대)로 기재되어 있으나, 이는 아파트 단지 전체 기준입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류 및 2류에 접합/저촉되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 13일 접수된 하나은행의 근저당권(을5)입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기되거나, 동일한 날짜에 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

구체적으로, 소유권 보존 및 이전 등기, 하나은행 근저당권 3건, 신한카드 및 베리타스자산대부 가압류, 롯데캐피탈 가압류, 하나은행 임의경매 개시 결정 등기 등이 모두 말소될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약에는 지상권 등기가 존재하지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-12-26

확정일자: 2023-12-05

배당신고일자: 2026-04-09

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 보증금 40,000,000원은 배당 순위에 따라 우선 변제받을 수 있으나, 전액 변제가 어려울 수 있습니다.

* 임차인: 선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-22

확정일자: (없음)

배당신고일자: (없음)

대항력: 없음

비고: 보증금이 없고 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 속한 조치원읍 죽림리는 세종시 북부 지역의 주거 중심지로, 아파트 단지와 주거 시설이 밀집한 지역입니다.

'죽림오거리' 인근에 위치하여 지역 내 교통의 요지이며, 상업 및 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 주거 상권으로서 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

총 5개동 286세대의 '조치원죽림푸르지오' 단지 내에 위치하여 단지 규모로 인한 고정 수요가 뒷받침됩니다.

5. 생활정보

주거 환경은 통상적인 아파트 단지의 쾌적함을 제공합니다.

아파트 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

인근 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

시내버스 승강장이 가까이 있으며, 차량을 이용한 시내외 접근이 용이합니다.

건물은 2007년 5월 30일 사용 승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 중 15층에 위치합니다.

전용면적 84.92㎡ (약 25.7평)이며, 공용 면적을 포함한 분양 면적은 약 104.90㎡ (약 31.7평)으로 추정됩니다.

15층 중 15층으로 최상층이며, 뛰어난 일조권과 개방감을 제공하는 로열층입니다.

6. 잠재적 리스크

'유동화 물건' 표기는 일반 경매와 달리 자산 유동화 과정에서 발생할 수 있는 특수성을 내포하고 있어, 권리관계 또는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

현장 조사 시 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계에 따라 명도 과정에서 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. (본 건의 임차인들은 대항력이 없어 명도 부담은 없습니다.)

토지 이용 계획상 '소로2류(폭 8m~10m)(저촉)' 부분이 존재합니다. 이는 건물 일부 또는 대지권이 도로 부지와 저촉될 수 있음을 의미하나, 현재 아파트 부지로 이용 중이므로 실질적인 재산권 행사에 큰 제약을 주지는 않을 것으로 보입니다. 다만, 관련 법규는 확인이 필요합니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 이는 현장 답사를 통해 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 조치원읍의 주거 중심지에 위치한 아파트로, 입지 조건과 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없는 깨끗한 상태입니다.

15층 중 15층이라는 로열층이라는 점은 큰 장점입니다.

'유동화 물건'이라는 특이사항이 있으나, 권리분석상 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

세종시 조치원읍의 안정적인 주거 지역 내 위치.

말소되는 권리 외 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 분석.

15층 로열층으로 높은 선호도 예상.

최근 실거래가와 비교 시 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

잘 갖추어진 교통망 및 생활 편의시설 접근성.

9. 예상 입찰가

감정가: 282,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 27일 (15층): 263,000,000원

* 2026년 5월 11일 (8층): 250,000,000원

* 2026년 6월 11일 (5층): 250,000,000원

최근 전월세 사례 분석 (참고용, 다른 면적일 수 있음):

* 2026년 1월 17일 (11층): 보증금 1,500만원 / 월세 80만원

* 2026년 4월 14일 (10층): 보증금 1,000만원 / 월세 80만원

* 2026년 5월 13일 (11층): 보증금 1,500만원 / 월세 80만원

분석:

본 물건은 84.92㎡ (약 25.7평) 전용면적의 15층으로, 최근 15층 매매가 263,000,000원과 동일한 조건입니다.

감정가 282,000,000원은 최근 최고 실거래가보다 높으므로, 감정가보다는 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 5층 및 8층 매물이 250,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 15층 물건의 시세는 250,000,000원에서 263,000,000원 사이로 볼 수 있습니다.

경매 특성상 유찰 가능성, 명도 관련 부대 비용, 향후 시장 변동성 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

가장 높은 실거래가인 263,000,000원 이상으로 입찰하는 것은 위험 부담이 있을 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 260,000,000원

안정적 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.