나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503600 [1] 세종특별자치시 보람동 743 스타힐타워1 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 '세종특별자치시청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상8층 건물 내 제6층 제603호로서, 외 벽 : 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. ※본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문 등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, '주상용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 왕복4차선, 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호) 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503600 (1)

소재지: 세종특별자치시 보람동 743 스타힐타워1 6층603호

건물명: 스타힐타워Ⅰ

용도: 도시형생활주택 (공동주택, 제1,2종근린생활시설, 업무시설 복합)

건축년도: 2016년

감정가: 123,000,000원

토지면적: 7.91㎡ (약 2.39평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 손OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시청 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측 및 남측으로 각각 왕복 4차선, 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 가축사육제한구역이며, 금강 주변 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

경매물건의 말소기준권리(말소기준등기)는 2024년 3월 5일자 세종세무서장의 압류(갑5)입니다.

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인(손선기)이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 손

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 17일

* 확정일자: 2022년 8월 10일

* 배당신고일자: 2024년 8월 13일

* 대항력: 있음

권리분석 요약:

* 매각으로 인해 을구 3번 주택임차권(손선기, 110,000,000원)은 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 특히, 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 임차인의 보증금 110,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 수 있는 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 속한 스타힐타워Ⅰ은 2016년에 준공된 집합건물로, 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 입점 가능한 건물입니다.

주변 상권은 세종시청 인근의 중심 상업 및 업무 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 비교적 풍부한 편입니다.

최근 인근 유사 물건 매매 사례:

* 2024년 2월: 26.59㎡ (전용면적) 기준 98,000,000원

* 2024년 2월: 16.62㎡ (전용면적) 기준 81,500,000원

* 2025년 12월: 21.63㎡ (전용면적) 기준 90,000,000원

감정가는 123,000,000원으로, 최근 유사 면적 실거래가(9,800만원) 대비 높은 편입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황이나 기타 요인이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 3층/지상 8층 건물 중 제6층 제603호입니다.

내부 상태: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. (건축물대장 및 탐문 의거)

주변 시설: 세종시청, 국립세종도서관, 세종호수공원, 정부세종청사 등이 인근에 위치하여 행정 및 문화생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(손선기)의 보증금 110,000,000원 인수 여부입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

감정가(123,000,000원)와 최근 실거래가(약 8,150만원~9,800만원) 간의 격차가 존재하며, 특히 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

방문 시 폐문부재 등으로 인해 정확한 건물 내부 이용 상태 확인에 한계가 있었으며, 건축물대장 및 탐문 등을 통해 파악되었음을 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 행정 중심지 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 입지적 장점은 있으나 대항력 있는 선순위 임차인으로 인한 막대한 인수 보증금 위험이 가장 큰 특징입니다.

입찰 참여 시, 임차인의 보증금 110,000,000원을 추가로 부담해야 하는 상황을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

세종시 핵심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

건물이 비교적 신축(2016년)으로 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

안정적인 임대 수익보다는 시세 차익을 노리는 투자자에게 적합할 수 있으나, 임차인 리스크 관리가 최우선입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가(9,800,0000원) 및 감정가(123,000,000원)를 참고하였습니다.

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 하자가 존재합니다.

따라서, 입찰가는 '감정가 - 인수 보증금'을 기본으로 산정하되, 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 결정해야 합니다.

감정가 기준: 123,000,000원 - 110,000,000원 (인수 보증금) = 13,000,000원

최근 실거래가 기준: 98,000,000원 - 110,000,000원 (인수 보증금) = -12,000,000원 (산정 불가)

현 상황을 고려할 때, 보증금 인수 부담으로 인해 실질적인 입찰 가능 금액은 매우 낮아질 수밖에 없습니다.

주의사항: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 전액 인수, 배당률 0%를 가정한 최악의 시나리오를 기반으로 산정되었습니다. 실제 배당률에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으나, 현재 정보로는 매수인이 보증금 전액을 부담할 가능성이 높습니다.

권장 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 20,000,000원 (본 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 권리 분석 및 배당 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.