나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3939 [1] 대전광역시 동구 용전동 148-26 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 용전초등학교 남측 인근에 위치하는 토지로서, 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트단지, 점포 등이 소재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완경사 지대에 지반조성한 가장형 토지로서 주거용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 세로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(용전28)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 도로(건축법)(일부포함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 기 타 - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건으로서, (사용승인일 : 2015.03.27) - 외 벽 : 전면 대리석마감 및 측후면 드라이비트마감 - 내 벽 : 벽지마감 등 - 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호(2) : 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구)으로 이용중입니다. - 1층 : 계단실, 근린생활시설 - 2층 : 다가구주택(4가구) - 3층 : 다가구주택(2가구) - 4층 : 다가구주택(2가구)

설비내역

난방설비, 가구별 위생설비, 급탕 및 급수설비, 도시가스설비, 보안설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) 기 타 - -

물건 비고

- 일괄매각
- 옥탑(계단실)은 감정평가 및 매각에 포함됨
- 목록2 건축물대장상 1층 근린생활시설은 주차장으로 용도변경되었으며, 현황상 주차장으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3939 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 대전광역시 동구 용전동 148-26

용도: 단독주택 (건축물대장상 근린생활시설 및 단독주택(다가구) 혼합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 982,959,400원

토지면적: 204.50㎡ (약 61.9평)

건물면적: 381.47㎡ (약 115.4평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

- 일괄매각으로 진행됩니다.

- 옥탑(계단실)은 감정평가 및 매각에 포함되어 있습니다.

- 건축물대장상 1층 근린생활시설은 현재 주차장으로 용도변경되어 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 동구 용전동에 위치하며, 용전초등학교 남측 인근 주거지대에 자리하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 아파트 단지, 점포 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8m 미만의 소로3류와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

토지 등기부상 말소기준권리는 2011년 8월 31일 접수된 홍도동새마을금고의 근저당권(377,000,000원)입니다. 이후 접수된 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다. 토지 등기부 채권 총액은 386,928,456원입니다.

3.2. 등기부현황 (건물)

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2015년 4월 2일 접수된 홍도동새마을금고의 근저당권(377,000,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부 채권 총액은 631,928,456원입니다.

3.3. 임차인 현황

현재 등기부 및 건축물 현황상 파악되는 임차인은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* (201호) 장 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2025-11-03

* (202호) 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-13, 확정 2023-02-06

* (203호) 곽 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-07-23

* (302호) 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정 2023-06-19

* (302호) 한국토지주택공사: 보증금 39,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-03, 확정 2022-03-22

* (402호) 장 : 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-03-18, 확정 2019-02-26

* 김영자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-10-28 (확정일자, 배당신고일자 미상)

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 임차인의 경우 임대 관계가 미상이고, 김영자 씨의 경우 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 배당받지 못할 경우 명도에 다소 어려움이 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 채권, 근저당, 임차권 등이 다수 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 전용면적 약 45~46㎡(약 13.6평) 규모의 주택이 2026년 5~6월 기준 3억 5천만 원에서 5억 2천 5백만 원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 760만 원에서 1,140만 원 수준입니다.

4.2. 시세 분석

본 물건은 단독주택으로 분류되지만, 건축물 현황상 제2종 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용되고 있으며, 4층 규모의 건물(연면적 381.47㎡)입니다. 감정가는 약 9억 8천 3백만 원입니다.

주변의 소규모 연립/다세대 주택 시세와 비교했을 때, 본 건물의 평당 감정가는 약 250만 원 수준으로, 이는 규모, 용도, 신축 연도(2015년 사용승인) 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다가구 주택 및 근린생활시설로서의 활용 가치를 고려하면, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 학교 및 편의시설

본 물건은 용전초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변 상점가와 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

주거지대에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공하며, 다양한 주택 형태가 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적 리스크

토지 이용계획상 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되어 있어, 특정 업종의 신규 입점이나 사업 확장에 제약이 있을 수 있습니다. (반드시 별도 확인 요함)

6.2. 이용상 리스크

1층 근린생활시설의 용도 변경(주차장 이용)으로 인한 실제 이용 현황과 공부상 현황 간 차이가 있으나, 이는 매각에 포함된 내용이므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 옥탑(계단실)도 매각에 포함되어 있습니다.

6.3. 기타 리스크

일부 임차인(김영자)의 확정일자, 배당신고일자 미상으로 인한 명도 절차상의 약간의 지연 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 동구 용전동의 주거 및 상업지구에 위치하며, 비교적 최근에 신축된(2015년) 4층 혼합 건물입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없다는 점, 등기부상 권리가 모두 말소될 예정이라는 점에서 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 다가구 주택 또는 근린생활시설로서의 임대 수익 및 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 교육환경보호구역 내에서의 행위 제한 및 일부 임차인의 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

- 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

- 2015년 신축 건물로 비교적 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

- 주거지 내 위치하며 초등학교 인접으로 생활 편의성이 좋습니다.

- 토지 및 건물 면적이 상당하여 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 982,959,400원입니다. 인수하는 보증금이 없는 점, 권리 분석상 안전한 점, 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 9억 8천 3백만 원 ~ 10억 8천만 원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

*참고사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토가 필요합니다. 임차인의 임대관계, 대항력 유무 등은 법적 효력을 갖지 않으며, 실제와 다를 수 있으므로 반드시 재확인하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.