나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503641 [1] 대전광역시 대덕구 송촌동 227-24 203동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 소재 "대전대양초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로서 단독, 다세대 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건인접까지 제반 차량의 진출가능 하며, 인근에 버스승강장 등 제반 교통이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제101호로, (사용승인일자: 1990.12.31) 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 부지 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 부지 북동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송촌동 227-24 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(송촌1)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역) 송촌동 227-23 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(송촌1)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산,식장산,가양비래공원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동 227-24 203동 1층101호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 대전지방법원 2025타경503641 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 감정가는 72,000,000원입니다. 토지 면적은 36.05㎡ (약 10.9평)이며, 건물 면적은 43.10㎡ (약 13.0평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 박OO이며, 사용승인일자는 1990년 12월 31일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동에 위치하며, "대전대양초등학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 기존 주택지대로서 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스 승강장 등 교통 이용 편의성도 보통입니다.

1.1. 1. 주변 시세 분석

주변의 유사한 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2026년 2월, 송촌동 242-3번지 소재 샬롬빌라(1992년식, 48.12㎡)가 6,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월, 송촌동 226-11번지 소재 송촌대호하이츠(2013년식, 59.87㎡)가 1억 5,400만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 송촌동 227-1번지 소재 금성백조(227-1)(1990년식, 43.1㎡)가 9,500만원에 거래되었습니다.

본건은 건물 연식(1990년)과 전용면적(43.10㎡)이 유사한 금성백조(227-1) 물건과 비교했을 때, 최근 실거래가는 9,500만원 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 사건에는 대항력 있는 임차인 박영애가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 하는 중요한 권리입니다.

* 임차인: 박 (박영애)

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 19일

* 확정일자: 2020년 10월 19일

* 배당신고일자: 2025년 2월 11일

* 대항력: 있음

* 등기부상 을구 5번 순위 주택임차권(2025년 2월 11일 등기)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

주의사항으로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금 65,000,000원은 매수인이 인수해야 할 총 인수 보증금입니다. 말소기준권리는 대전지방법원의 강제경매개시결정(2025타경503641) 등기부이며, 등기부채권 총액은 65,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주된 용도는 다세대주택입니다. 주변에 근린생활시설이 일부 혼재되어 있으나, 상업 활동보다는 주거 기능이 우선시되는 지역입니다. 인근에 대전대양초등학교가 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 대전대양초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 기존 주택지대로서 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인의 보증금 65,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 현금 지출을 의미합니다.

* 건물 노후: 1990년 준공된 건물로 약 36년 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설이 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 송촌동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하여 65,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 주변 환경은 주거지로서 무난한 편이며, 초등학교가 인근에 있어 생활 편의성은 보통입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수해야 할 임차 보증금 65,000,000원을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 건물 노후로 인한 향후 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 본건은 임차 보증금 인수 부담이 크므로, 시세 대비 상당한 저가로 낙찰받지 못할 경우 투자 수익 확보가 매우 어렵습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가가 9,500만원임을 고려할 때, 본건의 감정가 72,000,000원은 임차 보증금 65,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 책정된 것으로 추정됩니다.

매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 금액은 '낙찰가 + 인수 보증금(65,000,000원)'입니다.

주변 시세 9,500만원을 고려하면, 총 부담액이 9,500만원을 넘지 않도록 하려면 낙찰가는 최대 30,000,000원 이하로 결정되어야 합니다.

그러나 감정가 72,000,000원이라는 점을 감안할 때, 30,000,000원 이하로 낙찰될 가능성은 매우 낮습니다.

따라서 본 물건은 임차 보증금 인수 부담으로 인해 투자 가치가 매우 떨어지는 것으로 판단됩니다.

만약 투자를 고려하신다면, 총 부담액이 시세 9,500만원을 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 최소 입찰가 고려: 인수 보증금 65,000,000원 + (투입 가능한 낙찰가)

* 이 총액이 9,500만원을 넘지 않도록 한다면, 낙찰가는 30,000,000원 이하가 됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 투자는 신중하게 접근하시길 권장하며, 적극적인 투자를 추천하기 어렵습니다.

* 현실적인 입찰가 범위 (매우 보수적): 30,000,000원 ~ 40,000,000원 (이 경우 총 부담액은 95,000,000원 ~ 105,000,000원으로 시세와 유사하거나 초과)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.