나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503571 [1] 대전광역시 중구 유천동 202-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '대전원평초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하며 간선도로와의 접근성 등을 고려시 일반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

두필지 일단의 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 주상용 건부지로 사용할 예정인 토지임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 필지 공히: 제2종일반주거지역(2012-12-28), 소로2류(폭 8m ~ 12m)(유천3)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전원평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 평슬라브지붕 5층 제1, 2종근린생활시설 단독주택(다가구주택)으로서, 외벽: 일부 벽돌 붙임 마감 바닥: 노출 콘크리트 창호: 미마감 상태임.

이용상태

도면상 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층: 다가구주택(6가구), 3층: 다가구주택(6가구), 4층: 다가구주택(6가구), 5층: 다가구주택(4가구) 용도로 건축중인 상태임.

설비내역

엘리베이터 설비 및 전기 설비 등이 시공중에 중단된 상태임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

사용승인 받지 않은 건물로 건축물대장에 등재되어 있지 않고, 건물등기사항전부증명서상 촉탁등기로 등재되어 있는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기타 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참고바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1, 2는 용도상 불가분 관계에 있는 일단의 토지임
- 목록 3 건물은 건축 중에 중단된 상태이며 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장에 등재되어 있지 않고, 등기사항전부증명서상 촉탁등기로 등재되어 있는 상태임
- 2026. 4. 14.자 주식회사 정우스톤으로부터 목록 3 부동산에 대해 공사대금 금 69,387,513원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함
- 2026. 4. 14.자 선용구로부터 목록 3 부동산에 대해 공사대금 금 111,989,056원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함
- 2026. 4. 14.자 한옥자(명진산업개발)로부터 목록 3 부동산에 대해 공사대금 금 747,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함
- 위 유치권신고에 대하여 2026. 8. 14.자로 신청채권자로부터 유치권배제신청서가 접수되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503571 (1)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 202-5

용도: 근린주택 (다가구주택 포함 건축 중)

토지 면적: 569.50㎡ (약 172.3평)

건물 면적: 990.29㎡ (약 299.5평) - 건축 중, 미사용승인

감정가: 2,526,199,500원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 '대전원평초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 주상용 건물, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

간선도로와의 접근성도 양호하여 일반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

두 필지는 인접 도로와 접하고 있으며, 등고평탄한 정방형 토지입니다.

현재 주상용 건물 건부지로 사용될 예정인 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 포장 상태는 보통입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m ~ 12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전태평초등학교, 대전원평초등학교)으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 대전대덕새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

이 근저당권보다 선순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당권 2건, 지상권 1건, 압류 2건, 임의경매 1건)

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 21일 접수된 대전대덕새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

이 근저당권보다 선순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (압류 1건, 임의경매 1건)

등기부채권 총액은 토지 2,460,000,000원, 건물 2,460,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

건물 등기부상 2024년 6월 17일 접수된 대전대덕새마을금고의 가처분(갑2)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

다만, 물건명세서에는 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있어 소멸 가능성을 배제할 수 없으나, 등기부상 '인수'로 명시된 점은 주의가 필요합니다.

3.3. 유치권 분석

본 건물의 건축 중단으로 인해 3건의 유치권이 신고되었습니다.

주식회사 정우스톤으로부터 공사대금 69,387,513원, 선용구로부터 111,989,056원, 한옥자(명진산업개발)로부터 747,000,000원의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 유천동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 초등학교가 위치하고 있어 학생 및 교직원 대상 상권의 잠재력이 있습니다.

다수의 다가구주택 및 단독주택이 소재하여 배후 주거 수요가 존재합니다.

그러나 현재 건물은 건축 중단 상태이므로, 완공 후 상권 형성 여부는 향후 계획 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 대전원평초등학교, 대전태평초등학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 미완료 및 미사용승인

본 건물은 철근콘크리트조 5층 건물로 건축 중단된 상태이며, 사용승인을 받지 않아 건축물대장에 등재되어 있지 않습니다.

건축 완료 및 사용승인 절차 진행에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 유치권 문제

세 건의 유치권 신고(총 약 9억 2천만원 규모)가 접수되었으나 성립 여부가 불분명합니다.

유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 하는 부담이 발생하며, 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다.

6.3. 가처분 등기 인수 가능성

건물 등기부상 '인수'로 기재된 가처분 등기의 처리 여부는 명확하게 확인이 필요합니다.

만약 인수된다면, 낙찰자에게 추가적인 법적 부담을 줄 수 있습니다. (물건명세서의 말소동의서 제출 내용과 상반될 수 있는 부분)

6.4. 기타

건물 등기사항전부증명서상 촉탁등기로 등재되어 있는 상태이며, 임대 관계 또한 미상으로 확인되어 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 유천동의 요지(초등학교 인근, 도로 접합)에 위치한 근린주택(다가구주택 포함) 신축 예정 건물입니다.

넓은 토지 면적과 계획된 건물 규모를 고려할 때, 완공 시 상당한 가치를 가질 잠재력이 있습니다.

그러나 건축 중단, 미사용승인, 복수의 불분명한 유치권, 그리고 인수 가능성이 있는 가처분 등기 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건의 성공적인 투자를 위해서는 이러한 위험 요소들을 철저히 분석하고, 인수 부담을 최소화할 수 있는 전략적 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 주택 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

근린생활시설 포함 계획으로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

8.2. 대규모 신축 부지

569. 50㎡ 규모의 토지에 990.29㎡ 규모의 건물을 신축할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 시세 대비 잠재적 가치

미완공 상태와 복잡한 권리 관계로 인해 현재 감정가 또는 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

리모델링 또는 건축 완료 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,526,199,500원

주변 빌라 매매 사례(보라빌라A동 140,000,000원, 리베라빌라1동 60,000,000원, 우주빌라 85,000,000원)는 본 물건의 규모와 용도(근린주택/다가구주택)가 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 토지 면적(약 172.3평) 기준 평당 약 1,466만원, 건물 면적(약 299.5평) 기준 평당 약 843만원의 산술적 가치로 산정되었으나, 이는 미완공 상태임을 고려해야 합니다.

권리 분석 결과, 대전대덕새마을금고의 근저당권 등 총 채권액이 24억 6천만원에 달하며, 미확인 유치권(총 약 9.2억원 규모)과 인수 가능한 가처분 등기는 낙찰자에게 추가 부담을 줄 수 있습니다.

이러한 잠재적 인수 부담과 건축 완료 비용을 고려할 때, 감정가의 60% ~ 70% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 15억 2천만원 ~ 17억 7천만원 (감정가의 60~70%)

최종 입찰가는 유치권 및 가처분 등기 성립 여부, 건축 완료 비용, 그리고 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 시설 관련:

본건 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 근거리에 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 하지만 이는 포괄적인 검색 결과이므로, 실제 현장 방문 및 정밀 조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.