나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30847 [1] 충청북도 충주시 단월동 521-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 단월동 소재 "단월초등학교" 남서측 인근에 위치하고 부근은 기존 단독주택 및 주거나지, 전 및 답 등의 농경지 등이 혼재된 시 외곽 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진, 출입이 가능하고 동측 인근으로 간선도로가 통과하며, 시내까지의 거리 등을 감안시 일반적 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로 주거나지로 이용중임. 기호(2) : 정방형의 평지로 주거나지로 이용중임. 기호(3) : 대체로 가장형의 평지로 주거나지로 이용중임. 기호(4) : 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1), (2) : 북측으로 3m 내외의 포장된 도로(본건 기호(4))와 접함. 기호(3) : 남측으로 3m 내외의 포장된 도로(본건 기호(4)) 및 서측으로 3m 내외의 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) : 도시지역, 생산녹지지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호(3) : 도시지역, 생산녹지지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(4) : 도시지역, 생산녹지지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(1) 및 기호(2)는 사진용지와 같이 지상 일부에 토사(흙더미) 또는 건축자재가 적치되어 있음.

공부와의 차이

기호(1)~(4) 는 공부상 지목 "답"이나 현황은 기호(1)~(3)은 주거나지, 기호(4)는 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 기호(1), (2) 및 (3)은 공부상 지목 "답"이나, 현황은 주거나지의 상태로서, 기준시점 기준으로 건축행정시스템 사이트인 ‘세움터’에서 (허가년도 : 2022년, 허가구분 : 신축신고, 주용도 : 단독주택) 허가신고현황이 조회되니 정확한 허가관계 및 허가유효여부, 소유권 변동에 따른 승계취득 및 철회, 취소여부 등에 관한 사항은 관계기관의 문의 및 확인을 요하며 경매 입찰시 참고바람.

물건 비고

-일괄매각
-목록 4 지분매각, 공유자우선매수권 없음
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회회신 참조)
-목록 1~4 공부상 지목은 '답'이나 현황은 목록 1~3 '주거나지', 목록 4 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30847 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 단월동 521-5

* 용도: 답 (현황: 주거나지, 도로)

* 감정가: 383,463,880원

* 토지면적: 1996.00㎡ (약 603.77평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 건물: 없음

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 칠OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 충청북도 충주시 단월동 소재 "단월초등학교" 남서측 인근.

* 주변 환경: 기존 단독주택, 주거나지, 전, 답 등 농경지가 혼재된 시 외곽 농촌지대.

* 교통: 제반 차량 진출입 가능하며, 동측 인근으로 간선도로 통과. 시내까지 거리 감안 시 일반적 교통 상황은 무난함.

* 형태 및 이용상태:

* 기호(1), (2), (3): 부정형, 정방형, 가장형의 평지로 주거나지로 이용 중.

* 기호(4): 현황 도로.

* 도로상태:

* 기호(1), (2): 북측으로 3m 내외 포장 도로(본건 기호(4))와 접함.

* 기호(3): 남측으로 3m 내외 포장 도로(본건 기호(4)) 및 서측으로 3m 내외 포장 도로와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (2024-03-21, 칠금신용협동조합)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1: 소유권이전 (박의순, 2020-07-01)

* 을3: 근저당권 (칠금신용협동조합, 440,000,000원)

* 갑10: 압류 (청주세무서)

* 갑11: 압류 (충주시)

* 갑12: 압류 (청주시)

* 갑13: 가압류 (강내농업협동조합, 46,361,555원)

* 갑14: 가압류 (충북신용보증재단, 25,000,000원)

* 갑15: 임의경매개시결정 (칠금신용협동조합, 191,035,000원)

* 갑16: 가압류 (농업협동조합중앙회, 30,399,324원)

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 토지 등기부 요약상으로는 을4 지상권설정(칠금신용협동조합)이 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 등기부와 물건명세서 간의 불일치로, 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 법원에 정확한 소명자료 제출 및 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

4. 상권분석

* 본건은 농촌지대에 위치한 주거 가능 토지 및 도로로 이용되는 토지입니다.

* 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어, 전원주택 부지 또는 농업 관련 활동이 가능한 지역으로 판단됩니다.

* 신축 신고 현황 (2022년, 단독주택)이 조회되어, 향후 건축을 통한 주거용지 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단월초등학교 인근에 위치하여 도보 통학 가능.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 간선도로 인접. 시내 접근성은 보통 수준.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 농촌지대임을 감안할 때 도심 지역 대비 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 공부상 지목이 '답'이므로, 경락인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. (별지 사실조회회신 참조)

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 목록 1~3은 '주거나지', 목록 4는 '도로'입니다. 이는 행정 절차상 문제나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지분 매각 및 공유자 우선매수권: 목록 4의 경우 지분 매각이며 공유자 우선매수권이 없다고 명시되어 있습니다. 나머지 목록(1~3)에 대한 공유자 우선매수권 적용 여부는 명확하지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 신축 신고 관련 불확실성: 2022년 단독주택 신축 신고 현황이 조회되나, 허가 관계, 유효 여부, 소유권 변동에 따른 승계, 취소 여부 등은 관계 기관 확인이 필요하며, 이는 경매 입찰 시 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 등기부와 물건명세서 상의 권리 불일치: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나, 등기부 요약에는 해당 지상권(을4)이 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 명확한 확인이 반드시 필요하며, 인수될 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건지 인근에 대규모 산업 폐기물 처리 시설에 대한 직접적인 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시는 과거 앙성면 비위생매립장 정비 사업을 진행했으며, 악취 민원으로 인한 혐오시설 관련 논의가 있었던 점을 고려할 때, 향후 주변 개발 계획 및 민원 발생 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 단월동의 농촌지대에 위치한 토지로, 현재는 주거나지 및 도로로 이용되고 있으나 공부상 지목은 '답'입니다. 감정가는 383,463,880원이며, 토지 면적은 1996.00㎡ (약 603.77평)입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되나, 지상권 관련 등기부와 물건명세서 상의 불일치로 인한 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출은 필수이며, 지목과 현황의 차이, 신축 신고 관련 사항 등은 잠재적인 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌지대의 주거용지 또는 개발 가능성이 있는 토지.

* 단월초등학교 인근으로 교육 환경 접근성.

* 적절한 감정가 대비 토지 면적.

* 단독주택 신축 신고 현황으로 향후 개발 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 권리 분석상의 미확인 사항(특히 지상권 관련) 해소 여부, 농지취득자격증명 발급 용이성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적인 경매 낙찰가율(지역 및 물건 종류에 따라 60~90% 내외)과 감정가를 고려할 때, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 약 268,424,716원 ~ 306,771,104원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 단순 참고용이며, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.