나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51876 [1] 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 산24-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 소재 "백운터널" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 어려우며, 인근에 간선도로 등이 소재하는 등, 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사의 사다리형 토지이며, 자연림 상태임. 일련번호 2 : 완경사의 사다리형 토지이며, 자연림 및 일부 임도 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 지적도상 맹지로, 인접토지를 통하여 접근이 가능함. 일련번호 2 : 지적도상 맹지로, 인접토지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 보전녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>. 일련번호 2 : 도시지역, 보전녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 본건 토지상에 자생하는 수목은 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여, 토지에 포함 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 임대관계는 미상임.

물건 비고

지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

청주지방법원 2025타경51876 (1)

소재지

충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 산24-3

용도

임야

토지면적

940. 00㎡ (약 284.4평)

건물면적

0. 00㎡

감정가

43,240,000원

경매구분

부동산임의경매

매각대상

토지매각

1.1. 입지조건

위치

본건은 충청북도 청주시 상당구 남일면 송암리 소재 "백운터널" 남동측 근거리에 위치합니다.

주위 환경

주위는 자연림, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 어려운 편이며, 인근에 간선도로 등이 소재하는 등 교통 상황은 무난하게 평가됩니다.

형태 및 이용 상태

본건 토지는 일련번호 1, 2 모두 완경사의 사다리형 토지이며, 자연림 상태이거나 일부 임도 상태입니다.

인접 도로 상태

지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 공익용산지 등에 해당하여 토지 이용 및 개발에 대한 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2013년 12월 24일 접수된 김창환 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리

낙찰로 인해 근저당권(을1, 을2), 압류(갑3, 갑5), 가압류(갑7) 등은 소멸됩니다.

인수되는 권리

2017년 7월 13일 접수된 정명희의 소유권이전청구권가등기(갑2)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 높습니다. 이는 본건의 가장 중대한 리스크 요소입니다.

임차인 현황

인수되는 임차보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

등기부채권 총액

총 940,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 자연림, 농경지, 단독주택이 혼재된 지역의 임야로, 일반적인 상업 시설이나 택지 개발 지구와는 거리가 있습니다. 따라서 전통적인 의미의 상권 분석은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

주변 지역은 자연녹지 지역으로 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 편의시설 및 생활 기반 시설 접근을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다. "백운터널"이 근거리에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지 이용 및 건축 시 도로 확보에 어려움이 예상됩니다.

* 소유권이전청구권가등기 인수: 낙찰 후 가등기 권리자와의 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있으며, 소유권 확보에 큰 위험이 따릅니다.

* 토지 형상 및 이용 제한: 완경사 지형과 보전녹지지역, 공익용산지 등의 규제로 인해 개발 및 활용에 제약이 따릅니다.

* 경계 불분명: 정확한 지적 경계를 확인하기 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 개발 제한 구역으로 지정된 점을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 상당구의 임야로, 자연환경은 양호할 수 있으나 지적도상 맹지, 토지 이용 규제, 그리고 특히 말소되지 않고 인수될 가능성이 높은 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리상 하자를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

현재로서는 소유권이전청구권가등기 인수라는 치명적인 리스크로 인해 명확한 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다. 만약 이 문제가 해소되고 맹지 문제가 해결된다면, 자연녹지로서의 잠재력을 고려할 수 있겠으나, 현재 상태에서는 높은 위험으로 인해 투자가 망설여집니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 권리가 존재하며, 맹지이고 토지 이용에 대한 제한이 많아 신중한 접근이 필요합니다. 현재 감정가는 43,240,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 고려하지 않고 예상 입찰가를 산정합니다.

그러나 소유권이전청구권가등기(갑2)의 인수 여부 및 그 가치 판단이 불확실하여 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 응찰 시 철저한 권리 분석 및 전문가와 반드시 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.