나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36110 [1] 충청북도 충주시 금가면 월상리 535-6 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 금가면 월상리 소재 '월금봉' 북측 인근에 위치하며 인근은 전, 답 및 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

기호(1~2) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지대비 평지의 부정형 토지로서, 전기타로 이용중입니다.기호(2) : 인접지대비 평지의 부정형 토지로서, 단독주택으로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적상 맹지이나, 본건중 일부가 현황도로(노폭 약2미터 내외 콘크리트포장)로서 인근도로와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) : 계획관리지역 , 특화경관지구(특화경관지구-8) , 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역
(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 주택, 창고 등 제시외 건물이 소재하는 바, 후첨 지적개황도 및 사진용지 참조바랍니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 관정(감정평가서상 ㉧) 매각에 포함
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉦) 매각에서 제외
- 토지만 매각. 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부는 불분명. 이로 인하여 토지 소유권 행사에 제한을 받는 경우 토지 가액은 목록1 46,629,300원, 목록2 50,226,500원임
- 지상에 소재하는 수목은 토지가액에 포함하여 평가하였음
- 목록1,2 지적도상 맹지이나 인접필지 및 본건 토지 중 일부가 현황 도로로서 인근 도로와 연결되어 있음
- 목록1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수 - 소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 여부 확인 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경36110 (1)

소재지: 충청북도 충주시 금가면 월상리 535-6

용도: 대지

감정가: 115,948,000원

토지면적: 757.00㎡ (약 229.00평)

건물면적: 0.00㎡ (매각물건에 건물은 포함되지 않음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO (OK저축은행)

매각대상: 토지매각

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 금가면 월상리에 위치하며, 인근은 전, 답, 주택 등이 혼재된 농촌 및 주거지역입니다. '월금봉'의 북측 인근에 자리하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다. 지적도상으로는 맹지에 해당하나, 토지의 일부가 현황 도로(폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장)로 사용되어 인근 도로와 연결되는 점은 긍정적입니다.

* 주변 환경 및 토지 이용

기호(1) 토지는 '전기타' 용도로, 기호(2) 토지는 '단독주택' 용도로 이용 중인 것으로 감정평가서에 기재되어 있습니다. 다만, 매각 대상은 토지만 해당하며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 지상에 소재하는 수목은 토지 가액에 포함하여 평가되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 다음과 같은 용도지역 지구 및 제한사항이 있습니다:

* 특화경관지구(특화경관지구-8)

* 성장관리계획구역(일반형)

* 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한)

* 비행안전제5구역(전술)

* 군용비행장 소음대책 제3종구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

1.3. 권리분석

* 등기부현황

* 최초 소유권은 1970년 4월 25일 최상호에게 이전되었습니다.

* 이후 2023년 5월 16일 협의분할에 의한 상속으로 최미선에게 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 2024년 12월 20일 접수된 OK저축은행의 강제경매 개시결정(채권액 17,626,897원)입니다.

* 경매 신청 채권자는 주OOOOOOOOOOO (OK저축은행)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이수일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1974년 10월 1일

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본 경매물건은 토지만 매각 대상이며, 매각으로 인해 지상권이 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 특히, 토지 지상에 있는 제시외 건물(주택, 창고 등)을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 토지의 감정 가액은 목록1 46,629,300원, 목록2 50,226,500원으로 조정될 수 있습니다.

* 인수 권리 요약

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 법정지상권 성립 여부 불분명 (제시외 건물 관련)

1.4. 상권분석

본 물건은 충주시 금가면 월상리 지역 내에 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다. 따라서 활발한 상업 활동이나 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 지역 경제는 농업 및 소규모 주거 기반 활동에 중점을 두고 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

* 편의시설: 해당 지역은 농촌 생활권으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 충주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 조용하고 한적한 농촌 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 토지만 매각되나, 지상에 제시외 건물(주택, 창고 등)이 존재하며, 해당 건물들을 위한 법정지상권이 성립될 경우 토지 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 맹지 (현황 도로 이용): 지적도상 맹지이지만, 일부 토지가 현황 도로로 사용되어 인근 도로와 연결되므로 실제 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 보입니다. 그러나 도로 관련 권리 관계 확인은 필수입니다.

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본건 중 목록1은 농취증 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 개발 제한: 계획관리지역 외에도 특화경관지구, 군사시설 보호구역, 소음대책구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 개발 및 행위 제한 사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 금가면 월상리의 계획관리지역 내 대지로서, 토지만 매각되는 경매 물건입니다. 감정가는 115,948,000원이며, 토지 면적은 757.00㎡(약 229.00평)입니다. 권리 분석상 인수할 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

주요 쟁점은 지상 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 여부 불분명과 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 법정지상권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 농취증 미제출 시 낙찰이 무효화될 수 있으므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 다양한 토지이용규제가 존재하여 향후 토지 활용 방안에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지 확보 기회: 농업 활동 또는 전원생활을 위한 토지 확보 기회로 고려할 수 있습니다.

* 현황 도로 이용 가능성: 지적상 맹지이나 현황 도로로 이용 가능하여 실제 접근성은 확보되어 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 면적: 757.00㎡ 면적의 토지가 1.1억 원대의 감정가로 나왔습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(115,948,000원)를 기준으로, 주변 시세, 물건의 잠재적 리스크(법정지상권, 개발 제한 등) 및 낙찰 후 예상되는 취득세, 법무비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 법정지상권 불확실성 및 농취증 제출 의무 등 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 개별적인 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.