나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36110 [1] 충청북도 충주시 금가면 월상리 535-6 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36110 [1] 충청북도 충주시 금가면 월상리 535-6 대지 경매

• 사건번호: 2024타경36110
• 주소: 충청북도 충주시 금가면 월상리 535-6
• 용도: 대지

충주지원 경매3계 2024타경36110 | 소재지: 충청북도 충주시 금가면 월상리 535-6 | 감정가: 115,948,000원 | 최저가: 74,206,000원 | 용도: 대지

1. 충주지원 2024타경36110 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경36110 (1)

소재지: 충청북도 충주시 금가면 월상리 535-6

용도: 대지

감정가: 115,948,000원

토지면적: 757.00㎡ (약 228.72평)

건물면적: 0.00㎡ (약 0평) - 건물 없음 (제시외 건물 존재)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 331.00㎡ - 주택, 창고 등 제시외 건물 존재 (매각에서 제외)

토지감정요항표 요약:

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 금가면 월상리 소재 '월금봉' 북측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 및 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 인접지대비 평지의 부정형 토지로서, 기호(1)는 전기타로, 기호(2)는 단독주택으로 이용 중입니다. (참고: 건물 면적은 0이나, 제시외 건물이 존재하며 토지 이용 상태에 단독주택으로 기재되어 있어 현장 확인이 필요합니다.)

인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 본건 토지 중 일부가 현황 도로(노폭 약 2미터 내외 콘크리트 포장)로서 인근 도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-8), 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

제시목록 외의 물건: 본건 지상에 주택, 창고 등 제시외 건물이 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다. 제시외 관정(감정평가서상 ㉧)은 매각에 포함됩니다.

공부와의 차이: 해당 없습니다.

기타 참고사항: 지상에 소재하는 수목은 토지가액에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 금가면 월상리 '월금봉' 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 논밭과 주택들이 섞여 있는 전형적인 농촌 및 주거 복합 지역입니다. 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상으로는 맹지에 해당하나, 실제로는 약 2미터 폭의 콘크리트 포장 현황 도로를 통해 인근 도로와 연결되어 있어 접근에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

농지취득자격증명: 본건 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요한 대상입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

법정지상권: 제시외 건물(주택, 창고 등)이 소재하나 매각에서 제외됩니다. 이들 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있습니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우 토지 가액은 감정가의 일부(목록1 46,629,300원, 목록2 50,226,500원)로 평가될 수 있음에 유의해야 합니다.

일괄매각: 제시외 관정은 매각에 포함되나, 지상 건물들은 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 소유자에게 잔존 건물 철거 또는 법정지상권에 대한 해결 과제를 남길 수 있습니다.

토지만 매각: 본 경매는 토지만을 대상으로 합니다.

1.5. 상권분석

본건의 입지는 주로 전, 답, 주택이 혼재된 지역으로, 이는 주변에 대규모 상업 시설보다는 농업 활동과 주거 기능이 중심이 되는 지역임을 시사합니다. 따라서 상업적 가치보다는 농지 또는 전원주택 부지로서의 활용 가치를 우선적으로 고려해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

주거 환경은 조용하고 한적한 농촌 생활을 영위할 수 있는 조건입니다. 차량을 이용한 생활 편의시설 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 학교, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설에 대한 정보는 부족하며, 이는 차량을 이용한 원거리 이동이 필요할 수 있음을 의미합니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미비: 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우, 낙찰받더라도 소유권 이전이 불가능해지며 입찰 보증금을 잃을 수 있습니다.

법정지상권 성립 가능성: 지상에 소재하는 제시외 건물(매각 제외)로 인해 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권 행사에 제약이 발생할 수 있으며 이는 토지 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

맹지 이슈: 지적도상 맹지이나 현황 도로가 있어 접근 가능성은 있으나, 도로 이용에 대한 권리 관계가 명확하지 않을 경우 분쟁의 소지가 있습니다.

개발 제한: 본 토지는 계획관리지역이지만, 특화경관지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 여부 및 지역 특성: 현재까지 제공된 정보만으로는 본건 부동산 바로 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시 금가면 지역 내에서 과거 숯가마 공장 매입 등 환경 민원 해소를 위한 시의 개입 사례가 있었던 점을 고려할 때, 지역 전반의 환경 규제 및 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 군용비행장 소음 대책 구역에 포함되어 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 충주시 금가면 월상리 토지는 농촌 지역에 위치한 대지로, 토지만 매각되는 물건입니다. 농지취득자격증명 확보가 필수적이며, 지상 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 여러 개발 제한 구역에 해당하여 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 현황 도로가 있어 접근성은 확보되었으나, 도로 이용에 대한 권리 확인이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

농촌 지역의 토지로서, 전원생활 또는 소규모 영농 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

감정가가 비교적 낮은 편으로, 권리관계 및 제한사항을 명확히 파악하고 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

현황 도로를 통한 접근성을 바탕으로, 향후 토지 이용 계획 변경 등을 통해 가치 상승을 도모할 수 있는 잠재력을 지닙니다.

제시외 건물 철거 후 토지를 활용하거나, 법정지상권 성립 시 해당 권리를 승계하거나 협의를 통해 해결하는 방안을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계