나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51863 [1] 충청북도 보은군 보은읍 어암리 134 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 관정 매각 포함. 목록 9번 토지 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51863 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 어암리 134

신주소: 충청북도 보은군 송산길 147-17 (보은읍 어암리)

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 236,503,160원 (23,650만 3천 160원)

토지면적: 1236.10㎡ (약 373.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 140.26㎡ (약 42.43평)

건물 제시외면적: 26.30㎡ (약 7.96평)

1.3. 건축물 정보 (건축물표제부 발췌)

건축물명: 보은읍 어암리 134 단독주택

구조: 철근콘크리트구조, 벽돌구조

지상 층수: 2층

건축면적: 88.38㎡

연면적: 140.26㎡

사용승인일: 2012년 11월 16일

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 관정 매각 포함. 목록 9번 토지 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰 요망).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 보은군 보은읍 어암리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 그리고 일부 단독주택이 산재한 한적한 농촌 지역입니다. 보은읍내와는 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용 시 보은군 농어촌버스 이용이 가능하나, 배차 간격이 길 수 있습니다. 자가용 이용 시 보은IC와 접근성이 좋으며, 보은읍내로의 이동이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 도시지역(보은) 내 제2종일반주거지역으로 추정되며, 일부 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당될 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

조사된 바에 따르면, 물건지 인근 보은읍 용암리 지역에 생활폐기물 소각시설 및 매립장이 운영 중이며, 가축분뇨처리시설 건립 계획이 있습니다. 해당 시설들이 본 물건지에 직접적인 영향을 미칠지는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

- 소유권: 이영남(1989-04-14), 국점순(2011-03-25), 손은하(2019-05-07) 순으로 이전되었습니다.

- 권리 사항: 근저당권(보은새마을금고, 2020-07-24, 456,000,000원), 지상권설정(보은새마을금고, 2020-07-24), 가압류(보은새마을금고, 하나카드, 청주축산업협동조합, 주식회사 우리카드, 2024-11-08 ~ 2025-01-13), 압류(보은군, 영동세무서장, 2025-01-13 ~ 2025-04-21), 강제경매(신한카드주식회사, 2025-10-21) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 근저당권(을4)보다 후순위에 해당하여 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

- 등기부채권 총액: 527,347,709원

* 건물 등기부 요약:

- 소유권: 국점순(2012-11-27), 손은하(2019-05-07) 순으로 보존 및 이전되었습니다.

- 권리 사항: 근저당권(보은새마을금고, 2020-07-24, 456,000,000원)이 말소기준권리(을4)이며, 이후 등기된 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 보은새마을금고의 근저당권(접수일자: 2020-07-24, 을4)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰 후 대부분의 등기사항은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명확히 없습니다. 등기부등본 상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰과 함께 말소될 것으로 보입니다. (단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있으나, 등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인되어 해당 내용은 등기부 우선 적용 및 추가 확인 필요).

3.4. 농지취득자격증명 필요 여부

본 물건 중 토지(목록 9번)는 농취증이 필요한 토지이므로, 입찰 시 반드시 관련 서류를 준비해야 합니다. 미제출 시에는 매각 허가가 취소되고 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있으므로, 사전에 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 보은군 보은읍 어암리는 농업 중심의 전원적인 지역 특성을 가지고 있습니다. 보은읍내가 차량으로 5~10분 거리에 있어 생활 편의시설 접근은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 산업 단지는 주변에 없습니다. 최근 보은군은 도시재생 사업을 통해 원도심 활성화 및 지역 특화 발전을 추진하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

보은읍내에 병원, 마트, 전통시장 등 기본적인 생활 편의시설이 소재하고 있으며, 차량 이동 시 이용이 가능합니다. 보은군 노인·장애인 복지관 등 공공시설 이용도 가능합니다. 교육 시설로는 보은중학교 등이 주변에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미확보 위험

토지 일부에 대해 농지취득자격증명이 요구되며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

6.2. 제시외 물건의 실태 파악 필요

제시외 건물, 수목, 관정 등이 매각에 포함되므로, 실제 현황 및 활용 가치에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.3. 높은 채무 규모

등기부 채권 총액이 2025년 10월 기준 약 5억 2천 7백만원에 달하여, 감정가(약 2억 3천 6백만원) 대비 높은 수준입니다. 이는 채무 불이행으로 인한 강제 경매임을 시사합니다.

6.4. 물건명세서와 등기부의 권리 불일치 가능성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상으로는 해당 지상권이 말소된 것으로 확인됩니다. 낙찰 후 권리 인수 여부에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군 보은읍 어암리의 단독주택으로, 농촌 지역의 한적한 환경을 가지고 있습니다. 매력적인 점은 일괄 매각으로 토지와 건물, 그리고 제시외 물건까지 포함하며, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상되어 비교적 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 토지 일부에 대한 농지취득자격증명 필요, 감정가 대비 높은 채권 총액, 그리고 제시외 물건의 실태 파악 등은 주의가 필요합니다. 또한, 인근에 생활폐기물 처리 시설이 운영 중인 점은 입지적 단점으로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격의 단독주택: 농촌 지역의 특성상 비교적 낮은 가격으로 토지와 건물을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상: 토지, 건물 외 제시외 물건(수목, 관정 등)까지 포함하여 매각되므로, 추가적인 가치 창출 가능성이 있습니다.

* 안정적인 권리 관계(예상): 말소기준권리보다 후순위 권리들이 등기부 상 모두 말소 예정으로, 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 236,503,160원입니다. 현재 등기부 채권 총액이 약 527,347,709원에 달하고 있어, 경매 물건의 특성상 채무 총액이 감정가를 초과하는 경우, 낙찰가가 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 가능성이 있습니다.

또한, 농지취득자격증명 필요, 제시외 물건의 현황 파악, 그리고 인근 생활폐기물 처리 시설의 존재 등은 입찰가 산정에 신중을 기하게 하는 요인입니다.

따라서, 현 시세 조사 및 물건 현황에 대한 정밀한 현장 조사를 바탕으로, 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 189,000,000원에서 236,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 추가적인 시장 분석 결과를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.