나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20980 [1] 강원특별자치도 원주시 우산동 130-1 삼호1차아파트 102동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시 우산동 소재 "한국폴리텍대학 원주캠퍼스" 남동측 인근에 위 치하며, 주위는 아파트 단지, 근린상가, 단독주택 등으로 형성된 주거지대로 주위환경은 보 통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건 내 제102동 제14층 제1404호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, - 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, - 창호 : 알루미늄샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 아파트 입구에 소재한 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-06-03)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20980 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 우산동 130-1 삼호1차아파트 102동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 105,000,000원

토지면적: 36.21㎡ (약 10.95평)

토지지분: 36.209㎡ (약 10.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.36㎡ (약 21.89평)

건물지분: 72.36㎡ (약 21.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

1.1. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 원주시 우산동에 소재하며, "한국폴리텍대학 원주캠퍼스" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린상가, 단독주택 등이 형성된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 도로를 통해 아파트 입구에 있는 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2022.03.04. 접수, 79,200,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 기록이 여러 차례 있으며, 말소기준권리인 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기(2025.10.23. 접수, 66,256,853원)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 명시된 채권 총액은 79,200,000원입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

파악된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

* 공부와의 차이:

건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권이 존재하나, 구체적인 내용은 비고란에 기재된 바가 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 속한 우산동은 주거 단지와 근린 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

주변 아파트 단지와 상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

한국폴리텍대학 원주캠퍼스가 인근에 위치하여 배후 수요가 있을 수 있습니다.

과거 원주시외버스터미널 이전으로 인한 지역 상권 침체 관련 이슈가 있었으나, 이는 해당 물건지와의 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경:

본 건은 강원특별자치도 원주시 우산동 130-1번지 삼호1차아파트 102동 14층에 위치합니다.

아파트 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며, 14층 건물 내 1404호입니다.

내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 샷시입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 사용승인일은 1990년 12월 22일로, 약 36년이 경과한 건물입니다.

* 편의시설:

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지 내 상가 및 근린 상가 이용이 가능하며, 주거지대로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

아파트 단지 내 부대시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 교육시설:

"한국폴리텍대학 원주캠퍼스"가 인근에 있으며, "소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역"으로 지정되어 있습니다. (이는 교육환경 보호구역을 의미하며, 주변에 학교가 있음을 시사합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화:

1990년 사용승인을 받은 건물로, 약 36년이 경과하여 건축물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 관리비 및 공과금 체납:

경매 물건은 명도 완료 시점까지의 관리비 및 공과금은 기존 소유자 또는 점유자의 책임이나, 미납된 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액은 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

* 지상권:

등기부상 지상권이 존재하나, 상세 내용이 비고란에 기재되어 있지 않아 정확한 인수 여부 및 영향 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시의 주거지역에 위치한 아파트로, 감정가는 105,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보(2026년 1월 101,000,000원, 2026년 2월 95,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

부동산 임의경매 절차로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 건물 노후화 및 등기부상 상세 내용이 확인되지 않은 지상권의 존재 가능성에 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 원주시 우산동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 노후 아파트의 경우 리모델링이나 재건축 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매가(2026년 1월 101,000,000원) 및 감정가(105,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 예상됩니다.

인수해야 할 임차 보증금이 0원임을 감안하여, 보수적인 접근으로 감정가의 85% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

권리관계 상 특이사항(지상권)에 대한 추가 확인이 필요하며, 이에 따른 리스크를 반영하여 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

권장 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.