나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30776 [1] 강원특별자치도 동해시 쇄운동 1099 동해석미모닝파크 103동 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 쇄운동 소재 "동해광희중학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 다가구주택, 농경지 등으로 형성된 미개발 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장까지의 거리, 노선, 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와지붕 15층 중 7층 702호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 석재 붙임 등 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 창호 : PVC샷시 창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지이며 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측, 남동측 및 남서측으로 3면이 공도에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-244)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (소로2-246)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-247)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광희고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 강릉지원 2025타경30776 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 강원특별자치도 동해시 쇄운동 1099 동해석미모닝파크 103동 7층 702호

용도: 아파트

건축물명: 동해석미모닝파크

사용승인일: 2013년 4월 16일

동수: 5동

세대수: 184세대

최고층: 15층

해당층: 7층

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.24㎡ (약 14.29평)

건물 전용면적: 77.28㎡ (약 23.38평)

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 152,000,000원

등기부채권 총액: 174,787,903원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 쇄운동 소재 "동해광희중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 공동주택, 근린생활시설, 다가구주택, 농경지 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 내로 제반 차량 접근이 가능합니다.

인근 시내버스정류장까지의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 단지는 북동측, 남동측, 남서측으로 3면이 공도에 접해 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

소로2류(폭 8m~10m) 도로 3개 면과 접해 있습니다.

기타 토지이용 제한사항으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(광희고등학교), 공장설립제한지역이 있습니다.

2.4. 주변 시설

단지 인근에 동해광희중학교 등 교육시설이 위치합니다.

근린생활시설 및 농경지가 주변에 분포하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 추가적인 현장 조사를 통해 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 22일 접수된 동해남부새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 매각 후 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑3, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 명도 관련 사항을 철저히 확인하고 대비해야 합니다.

3.5. 주요 등기 사항 요약

- 소유권 보존: 석미건설주식회사 (2013.04.30)

- 소유권 이전: 주식회사건일아이앤디 (2014.12.23)

- 소유권 이전: 양창호 (2023.09.22, 매매)

- 근저당: 동해남부새마을금고 (2023.09.22, 108,000,000원, 말소기준)

- 가압류: 하나캐피탈 (2025.08.12, 47,519,793원)

- 가압류: 에스비아이저축은행 (2025.08.29, 19,268,110원)

- 강제경매: 하나캐피탈주식회사 (2025.10.20, 44,489,730원)

4. 상권분석

4.1. 시세 동향

최근 2026년 3월 31일, 본건과 동일한 면적(77.28㎡)의 14층 매물이 153,000,000원에 거래되었습니다.

유사 면적(84.2㎡)의 매물도 2026년 3월 5일 4층 170,000,000원, 2026년 5월 30일 10층 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 152,000,000원입니다.

4.2. 상권 특성

본 물건이 속한 지역은 공동주택 위주의 주거 단지입니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 주민 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 및 건물 시설

아파트는 철근콘크리트 구조이며, 15층 건물 중 7층에 위치합니다.

급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 및 경보, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 PVC 샷시입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대차 관계가 미상으로 명도 시 임차인과의 법적 분쟁 또는 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되었으며, 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으나, 본 건은 일괄 매각으로 진행되어 명도 부담이 가중될 수 있습니다.

6.3. 개발 여건

본 지역이 미개발 주거지대임을 감안할 때, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있으나, 기반 시설 확충 속도에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 동해시 쇄운동에 위치한 동해석미모닝파크 아파트입니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가 수준 또는 약간 상회하는 시세를 형성하고 있으며, 아파트 단지 내 기본적인 편의시설과 생활 기반을 갖추고 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공하지만, 지역의 개발 여건 및 향후 가치 상승 잠재력을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 면적의 최근 실거래가(153,000,000원)가 감정가(152,000,000원)와 유사하거나 약간 높은 수준을 보이고 있어 시세 대비 안전 마진 확보 가능성이 있습니다.

* 아파트 단지 내 적절한 부대시설과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 교육 시설(동해광희중학교)이 인근에 위치하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 시장 가격과 최근 실거래가, 감정가 등을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

예상 입찰가 산정 시 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었으므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 판단합니다.

최근 77.28㎡ 면적의 매물이 153,000,000원에 거래된 점을 감안하여, 감정가 대비 약 102% 수준인 155,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.