나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30775 [1] 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 478-95 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 소재 "칠성교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 2필 일단의 사다리형 평지로서 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 본건 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 지상에 타인소유의 제시외건물(파이프조 판넬지붕 단층 (계사), 경량철골조 목재지붕 단층 (비가림시설))이 소재하나 감정평가목적 등을 고려하여 이에 구애없이 감정평가하되, 타인소유의 제시외건물로 인하여 토지의 소유권 행사가 제한받는 경우의 단가를 토지감정평가명세표상에 병기하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 이동식화장실 1동 및 컨테이너 2동이 소재하나 구조,규모,용도 및 이동의 용이성 등을 고려해 볼 때 본건에 미치는 영향은 미미하다고 판단되는 바 이에 구애없이 감정평가 하였으니 경매진행 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 토지 지상에 수도시설 2식이 소재하나 거래관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 감정평가 하였으며, 관할 지자체 문의 결과 본건 토지 지상에 신고된 관정은 없는 것으로 조사된 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3): 경량철골조 기타지붕(판넬지붕) 단층 건물로서 외벽: 판넬마감 등, 바닥: 장판마감 등, 창호: 새시창호 등, 일련번호(5,6): 경량철골조(현황 일부 일반철골구조) 기타지붕(판넬지붕) 단층 건물로서 외벽: 판넬마감 등, 천장: 벽지마감, 텍스마감 및 철골트러스위 판넬마감 등, 바닥: 타일마감 및 에폭시마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(3): 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이며, 일련번호(5): 공부상 제2종근린생활시설(제조업소,사무소)이며, 일련번호(6): 공부상 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

본건 일련번호(5) 건물에 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(5,6) 건물에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 일련번호(4) 건물은 현황 소재불명인 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(3,5,6) 건물 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 비협조 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 일반건축물대장상의 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람. - 본건 일련번호(5,6) 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 별동의 건물이나 현황 1동의 건물인 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(5-1, 5-2) 포함
- 지상 매각대상 아닌 제시외 <이동식화장실 1동 및 컨테이너 2동> 소재
- 목록1,2.는 같은 용도로 이용되는 2필 일단의 토지로 평가
- 지상 매각대상 아닌 타인소유의 제시외 건물(파이프조 판넬지붕 단층 계사, 경량철골조 목재지붕 단층 비가림시설) 소재, 최저매각가격은 이로 인한 제한 감안한 가격임
- 지상 소재 수도시설, 조경석, 수목 등은 토지에 포함 평가, 수목(소나무류 등)의 반출가능여부는 별도 확인요
- 목록5,6. 등기부상 별동의 건물이나, 현황 '1동의 건물'임, 목록1,2. 토지 현황 '일단의 공업용 건부지'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30775 (1) 사건으로 진행되는 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 478-95 소재 근린시설에 대한 보고서입니다.

본건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 감정가는 755,962,750원입니다.

토지 면적은 1,974.00㎡ (약 600.17평)이며, 건물 면적은 326.15㎡ (약 98.66평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 강릉남부새마을금고입니다.

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 소재 "칠성교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다.

본건 동측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

토지는 2필 일단의 사다리형 평지로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 20일 접수된 강릉남부새마을금고의 근저당권 (을18)입니다.

본 경매 개시 결정(2025타경30775) 또한 강릉남부새마을금고에 의해 2025년 10월 17일 신청되었으며, 이는 말소기준권리 이후의 권리에 해당합니다.

따라서, 매각으로 인해 본건 토지와 건물에 설정된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 750,400,000원입니다.

현재 임차인으로 고성호 씨가 확인되었으며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025년 12월 31일, 확정일자 2025년 8월 28일, 배당신고일자 2025년 12월 31일입니다.

고성호 씨는 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

이 외에 강릉세무서장 및 국민건강보험공단의 압류 내역이 있으나, 모두 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설로, 공부상 제조업소 및 사무소 용도로 이용되고 있습니다.

토지는 '계획관리지역'으로 지정되어 있으며, 이는 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

주변에 주택 및 다른 근린생활시설이 있어 지역 상권의 기본적인 수요가 존재할 것으로 보입니다.

농경지가 혼재된 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 업종 또는 물류/제조 관련 시설로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 어느 정도 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

교통 접근성은 차량을 통해 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

정확한 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 자세한 정보는 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건 토지 지상에는 매각 대상에 포함되지 않는 타인 소유의 제시외 건물(계사, 비가림시설)이 소재합니다. 이로 인해 토지의 소유권 행사에 일부 제한이 있을 수 있으며, 최저매각가격 산정에 이 부분이 반영되었습니다.

* 부동산 외부 조사: 폐문 및 이해관계인 비협조로 인해 건물 내부 확인이 어려운 경우가 있어, 외부 관찰 및 건축물대장 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 경매 진행 시 내부 상태 확인이 중요합니다.

* 건물 공부상 차이: 목록 5, 6번 건물은 등기부상 별동이나 현황상 1동의 건물로 이용되고 있으며, 목록 4번 건물은 현황 소재불명입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 '가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역)'으로 지정되어 있어, 축산업 관련 시설 운영 시 제한이 따릅니다.

* 기타 제시외 물건: 이동식화장실, 컨테이너 등도 소재하나, 구조, 규모, 이동성 등을 고려할 때 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

* 수목: 지상 소재 수목(소나무류 등)은 토지에 포함 평가되었으나, 반출 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 검색 결과, 본건 부동산 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역' 지정으로 인해 축산업 관련 활동에 대한 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 강릉시 구정면에 위치한 제2종 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

뛰어난 입지는 아니나, 차량 접근이 용이하며 계획관리지역이라는 점은 향후 가치 상승의 여지를 제공합니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

다만, 타인 소유 제시외 건물의 존재, 건물 내부 확인의 어려움, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제2종 근린생활시설: 제조업소 및 사무소 용도로 활용 가능하여 다양한 사업적 목적에 부합할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 지역 개발 잠재력에 따른 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 비교적 명확하며, 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 755,962,750원입니다.

예상 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 주변 시세, 시장 상황, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인(타인 소유 제시외 건물, 건물 내부 확인 어려움, 토지 이용 제한 등)을 충분히 검토한 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

본 건은 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.