나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101489 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1689 강남프린스빌딩 4층409호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 '안양관악초등학교' 북측 인근에 위치 하며 주위는 다세대, 단독주택, 근린생활시설 및 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 4층건 내 4층 409호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 현재 내부 수리중임. 창호 : 샷쉬 창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관악중학교 , 토지전산망의내용은참고사항일 뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양 관악초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양관악초등학교. 세부사항은 안양과천교육 지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역 (대상용도 : 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 민간임대주택으로 등록되어 있음. - 내부계단을 통해 다락이 소재함. - 현장조사 당시 내부 수리중임.

물건 비고

감정서에 의하면 현장조사 당시(2025.10.29.~2025.10.30.) 내부 수리중이었으며, 내부계단을 통해 다락이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 안양지원 2025타경101489 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1689 강남프린스빌딩 4층409호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 421,000,000원

* 토지면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

* 건물면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 정OO

1.1. 입지조건

2.

* 주위환경:

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 '안양관악초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 단독주택, 근린생활시설 및 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 지역임. 토지는 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 건부지로 이용중임.

* 교통상황:

본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

* 건물구조 및 상태:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 4층 건물 내 4층 409호임. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 현재 내부 수리 중임. 창호는 샷시 창호 등임. 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 되어 있음. 건축물대장에 따르면 2014년에 신축 허가를 받았으며, 2018년에 사용 승인되었음.

* 토지이용계획:

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접함. 또한, 주차장, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대보호구역, 절대보호구역), 국민임대주택단지 예정지구, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구 미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

2.

* 권리 분석 요약:

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임. 말소기준권리보다 후순위인 근저당권 및 강제경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리:

을구 7번 주택임차권 (임대인: 정찬혁, 보증금: 340,000,000원, 전입일자: 2020.06.10, 확정일자: 2020.05.29). 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 말소되는 권리:

을구 8번 근저당권 (제로투에잇대부주식회사, 주식회사비투에스파트너스, 주식회사벨루스대부) 및 (2)근저당권, (3)근저당권, 갑11번 강제경매 (정찬혁), 갑12번 압류 (국민건강보험공단), 을구 9번 근저당권 (제로투에잇대부주식회사, 주식회사비투에스파트너스, 주식회사벨루스대부)은 말소기준권리(을구 8번 근저당권)보다 후순위로서 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

임차인: 정찬혁 (개명전: 정영훈)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-10

확정일자: 2020-05-29

배당신고일자: 2023-03-13

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권으로서 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 함.

1.3. 상권분석

2.

* 주변 상업시설:

본건 소재지는 주거 지역을 중심으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 안양관악초등학교 인근으로 학생 및 학부모를 대상으로 하는 상점들이 일부 있을 것으로 예상됨.

* 지역 특성:

주로 주택 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높은 편임.

1.4. 생활정보

2.

* 교육시설:

안양관악초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 기타 학교 관련 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 편의시설:

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됨.

* 주거환경:

주거 밀집 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 보임.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 선순위 임차권 인수:

보증금 340,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수되므로 보증금 잔액 부담 가능성이 있음.

* 건물 내부 수리 중:

현장 조사 당시(2025.10.29.~2025.10.30.) 내부 수리 중이었으며, 이는 입찰 전 추가적인 점검과 수리 비용 발생 가능성을 시사함.

* 다락 공간 존재:

내부 계단을 통해 다락 공간이 소재함. 이는 추가적인 활용 공간이 될 수 있으나, 건축법규상 적법성 여부 및 안전성 검토가 필요할 수 있음.

* 토지 이용 제한:

다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항(예: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 각종 보호구역, 허가구역 등)이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 주변 시설:

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았음. (자체 조사 및 주변 환경 종합 판단)

1.6. 종합 의견

2.

* 장점:

* 안양시 동안구의 주요 주거 지역에 위치하여 생활 편의성이 우수함.

* 안양관악초등학교 등 교육 시설이 인접하여 가족 단위 거주자에게 적합함.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 감정가가 시세 대비 합리적일 가능성이 있으며, 선순위 임차권 부담을 감안하더라도 투자 가치가 있을 수 있음.

* 단점:

* 340,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 선순위 임차권이 가장 큰 부담임.

* 현재 건물 내부 수리 중으로, 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

* 내부 계단을 통한 다락 공간의 활용 및 법적 문제가 발생할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

2.

* 선순위 임차권의 실질적 인수 부담 분석:

보증금 340,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 투자 비용은 입찰가와 인수 보증금의 합계로 고려해야 함. 이를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 높은 투자 수익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 산정 근거:

본건의 감정가는 421,000,000원이며, 인근 유사 면적의 다세대 주택 실거래 사례를 분석한 결과, 305,000,000원 ~ 465,000,000원 범위의 거래가 확인됨. 특히, 36.51㎡ 면적의 다세대 주택이 305,000,000원에 거래된 사례는 본건의 면적(50.22㎡)과 비교 시, 감정가 수준의 가치를 지니는 것으로 판단됨.

하지만 340,000,000원이라는 높은 금액의 선순위 임차 보증금 인수 부담이 존재하므로, 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 산정하는 것이 합리적임.

* 최종 제안가:

350,000,000원

(산정 근거: 감정가 421,000,000원의 약 83% 수준으로, 선순위 임차권 인수 부담을 고려하여 보수적으로 산정하였음. 실제 입찰 시에는 임차인과의 협의 내용, 배당 순위 및 금액, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.