나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2350 [1] 강원특별자치도 홍천군 서면 팔봉리 154 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-18,20,22,25,26): 본건은 강원특별자치도 홍천군 서면 팔봉리 소재 "팔봉1교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1-18,20,22,25,26): 본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 사다리형 평지의 건부지로 이용 중임. 기호(2,10): 기준시점 현재 2필지 일단의 건부지로 이용 중임. 기호(3): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 토지임야 및 제시외건부지로 이용 중임. 기호(4,11): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 건부지로 이용 중임. 기호(5): 기준시점 현재 자루형 완경사지의 토지임야 및 제시외건부지로 이용 중임. 기호(6): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 법면, 하천 등임. 기호(7): 기준시점 현재 부정형 평지의 건부지로 이용 중임. 기호(8,25): 기준시점 현재 2필지 일단의 건부지로 이용 중임. 기호(9): 기준시점 현재 부정형 평지의 도로 등임. 기호(12,13,18,26): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 도로 등임. 기호(14): 기준시점 현재 삼각형 완경사지의 토지임야 및 일부 도로 등임. 기호(15): 기준시점 현재 가장형 완경사지의 건부지로 이용 중임. 기호(16): 기준시점 현재 사다리형 평지의 도로 등임. 기호(17): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 나지 및 일부 제시외건부지로 이용 중임. 기호(20): 기준시점 현재 가장형 완경사지의 건부지로 이용 중임. 기호(22): 기준시점 현재 부정형 평지의 휴경지 및 일부 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 토지 기호(26)을 통해 진출입 가능함. 기호(2,10): 본건 토지 기호(9)를 통해 진출입 가능함. 기호(3,4,5,15,20): 본건 토지 기호(13)을 통해 진출입 가능함. 기호(6,17): 지적도상 맹지임. 기호(7): 본건 북측에 소재하는 노폭 약 7M 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호(8,25): 본건 토지 기호(9,12)를 통해 진출입 가능함. 기호(9,12,13,16): 본건이 노폭 약 6M 내외의 아스콘 포장도로의 일부임. 기호(11): 본건 남서측에 소재하는 노폭 약 4M 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호(14): 본건 일부가 노폭 약 4M 내외의 아스콘 포장도로의 일부이며, 본건 토지 기호(12)를 통해 진출입 가능함. 기호(18): 본건이 노폭 약 3-4M 내외의 콘크리트 포장도로의 일부임. 기호(22): 본건 일부가 도로이며, 북측에 소재하는 노폭 약 7M 내외의 아스콘 포장도로와 접함. 기호(26): 본건이 노폭 약 6-7M 내외의 아스콘 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,7,22): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면043) 가축사육제한구역(2024-08-16)(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2-5,8-11,13,15,17,20): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면040) 가축사육제한구역(2024-08-16)(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(6,12,25): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면040) 가축사육제한구역(2024-08-16)(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2025-12-03)<하천법>임. 기호(16,26): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서면043) 가축사육제한구역(2024-08-16)(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2025-12-03)<하천법>임. 기호(18): 보전관리지역 가축사육제한구역(2024-08-16)(국가하천_홍천강(100m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(1,2,417)에 "신고된 관정설비(국가지하수정보센터)"가 소재하는 것으로 조사되었으나 이해관계인 탐문조사시 해당 관정설비는 신고된 위치에 소재하고 있지 않은 것으로 조사된 바, 본건 감정평가에서는 이를 "제시외물건"으로 평가였으며, 경매 진행시 일괄경매를 위해서는 정확한 관정설비의 위치, 소유관계, 깊이, 규격 등에 대한 별도의 조사를 반드시 요함. 2)본건 토지 기호(11) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "수영장설비"가 소재하는 바, 본건 평가에서는 이를 "제시외물건"으로 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3)본건 토지 기호(2,10) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "간이창고, LPG탱크, 이동식정자 등", 토지 기호(19) 지상에 "파이프조구조물, 이동식정자, 놀이터 등", 기호(22) 지상에 "이동식컨테이너, 물탱크 등"이 소재하나, 구조, 면적 및 이동·철거의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 4)본건 토지 기호(1,2,4,7,8,10,11,15,17,20,22,25) 일부 지상에 소재하는 수목 및 기타공작물 등은 거래관행 및 그 경제적 가치 등을 종합하여 토지에 포함하여 일괄평가 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(3): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "임야 및 제시외건부지"임. 기호(5): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "제시외건부지"임. 기호(12,13): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "도로 등"임. 기호(14): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "임야 및 일부 도로"임. 기호(16): 귀 제시목록상 지목 "전"이나 공부(토지대장, 등기사항전부증명서)상 지목 "도로"임. 기호(17): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "체육용지"이나 현황 "나지 및 일부 제시외건부지"임. 기호(22): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나 현황 "휴경지 및 일부 도로"임. 기호(26): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나 현황 "도로 등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-18,20,22,25,26): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(19): 일반목구조 목조지붕 2층 건으로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(21, 부속건물): 일반철골구조 일반목구조 목조지붕 2층 건으로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(23 부속건물2): 경량철골구조 판넬지붕 1층 건으로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 마감 등, 창호: 플라스틱 및 알루미늄샤시 창호 등임. 기호(24): 경량철골구조 판넬지붕 1층 건으로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(27): 철골구조 및 블록구조 판넬지붕 2층 건으로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱 및 알루미늄샤시 창호 등임. 기호(28, 부속건물1-4): 강파이프구조 및 일반목구조 목조지붕 2층 건으로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(29): 일반철골구조 목조지붕 2층 건으로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(30, 부속건물1,2): 일반철골구조 일반목구조 목조지붕 2층 건으로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

기호(19): 주거용 건물로서, 1,2층: 다가구주택으로 이용 중임. 기호(21, 부속건물): 주거용 건물로서, 1,2층: 주택으로 이용 중임. 기호(23 부속건물2): 근린생활시설로 이용 중임. 기호(24): 근린생활시설로 이용 중임. 기호(27): 주상용 건물로서, 1층: 근린생활시설로 이용 중임. 2층: 주택으로 이용 중임. 기호(28, 부속건물1-4): 주거용 건물로서, 1,2층: 주택으로 이용 중임. 기호(29): 종교건물로서, 1,2층: 종교집회장으로 이용 중임. 기호(30): 주거용 건물로서, 1,2층: 주택으로 이용 중임.

설비내역

기호(19,21,23,24,27,28,29,30): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호(23)의 "제2종근린생활시설 1층 54.07㎡", 부속건물1 "제2종근린생활시설 1층 54.07㎡" 부분은 기준시점 현재 현장조사 및 이해관계인 탐문조사시 현황"멸실"로 조사되었는 바, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 자세한 사항은 별도의 확인을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(19,21,23,24,27,28,29,30): 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(관정 등) 포함이나 목록5. 지상 제시외 건물 매각 제외
- 목록2,10. 지상 "간이창고, LPG탱크, 이동식정자 등"평가 및 매각 제외
- 목록5.지상 매각에서 제외되는 제시외건물[목조지붕단층 강당(288.78㎡) 및 다락(61.3㎡)]에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 목록6. 토지이용계획확인서상 "하천구역"에 저촉 및 일부 현황 "하천"임
- 목록9,12,13,16,18,26. 현황 "도로등"임
- 목록12,16,25,26. 토지이용계획확인서상 "하천구역"에 저촉됨.
- 목록 14,22. 현황 일부 “도로”임
- 목록16. 등기사항증명서상 "전"이나 현황및토지대장상 "도로"임. 2008.1.3. 단독주택에 따른 진,출입로 부지 조성으로 개발행위 준공 후 개발행위 완료되었으며 농지취득자격증명 불필요하다는 서면장의 회신서 제출됨.
- 목록19. 지상 "파이프조구조물, 이동식정자, 놀이터 등"은 평가 및 매각 제외
- 목록22. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여 질 수 있다는 서면장의 회신서 제출됨).
- 목록 22. 공부상 "전"이나 현황 일부"도로"임. "이동식컨테이너, 물탱크 등"은 평가 및 매각 제외
- 목록23. "제2종근린생활시설 1층 54.07㎡", 부속건물1. "제2종근린생활시설 1층 54.07㎡" 부분은 현황 "멸실"로 조사됨
- 목록26. 공부상 "전"이나 현황"도로등". 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여 질 수 있다는 서면장의 회신서 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 현황

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2350 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 서면 팔봉리 154

용도: 단독주택 (일부 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 종교시설 포함)

감정가: 5,384,149,590원

토지면적: 14,971.00㎡ (약 4,528.7평)

건물면적: 1,913.89㎡ (약 578.9평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 도봉새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 건물 현황 상세

* 건물(19) (단독주택): 일반목구조, 2층, 총면적 193.08㎡ (약 58.4평)

* 건물(21) (단독주택): 일반철골구조/일반목구조, 2층, 총면적 147.88㎡ (약 44.7평)

* 건물(23) (제2종근린생활시설): 경량철골구조, 1층, 총면적 54.07㎡ (약 16.4평) (현황 멸실)

* 건물(24) (제1종근린생활시설): 경량철골구조, 1층, 총면적 152.17㎡ (약 46.0평)

* 건물(27) (근린생활시설, 단독주택): 일반철골구조, 2층, 총면적 271.42㎡ (약 82.1평)

* 건물(28) (단독주택): 일반목구조, 2층, 총면적 418.89㎡ (약 126.7평)

* 건물(29) (종교시설): 일반철골구조, 2층, 총면적 330.49㎡ (약 99.9평)

* 건물(30) (단독주택): 일반철골구조/일반목구조, 2층, 총면적 221.82㎡ (약 67.1평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 강원특별자치도 홍천군 서면 팔봉리에 위치하며, "팔봉1교" 남동측 인근입니다. 주위 환경은 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 전원적인 성격을 띠고 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근 가능하며, 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

3.3. 도로 접근성

토지 이용계획 및 현황에 따르면, 일부 토지는 도로(또는 도로로 이용되는 부분)에 접하거나 도로를 통해 진출입이 가능합니다. 그러나 지적도상 맹지인 필지도 일부 존재하며, 일부 필지는 현황 도로 등으로 이용되고 있어 개별 필지별 정확한 접근성 및 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 7월 31일 접수된 도봉새마을금고 근저당권(금3,240,000,000원)입니다.

* 기타 권리: 도봉새마을금고 근저당권(금480,000,000원), 이영남 근저당권(금2,760,000,000원)이 등기되어 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액: 6,480,000,000원입니다.

* 소유권 변동: 등기부 요약상 매매를 통한 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 6월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자상 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 낙찰 후에도 해당 임차인의 권리 존속 여부 및 이에 따른 인수/정산 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 반드시 법률 전문가와 상의하여 명확한 권리 관계를 확인하시기 바랍니다.

4.3. 기타 권리 사항

* 법정지상권: 목록 5 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(강당 및 다락)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 물건 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 홍천군 서면 팔봉리 지역은 농경지와 임야가 혼재된 자연 친화적인 지역으로, 전원생활 및 지역 기반 상권의 특성을 지닙니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지보다는 소규모 근린생활시설 및 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5.2. 상권 발전 가능성

지역 개발 계획 및 인구 유입 추이에 따라 상권의 발전 가능성이 달라질 수 있습니다. 홍천읍내로의 접근성이 상권 형성에 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설

대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 홍천읍내에 밀집해 있을 가능성이 높으며, 서면 지역 내에는 주민 편의를 위한 기본적인 상가 및 시설 위주로 분포할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 및 의료 시설

인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설까지의 거리 및 접근성은 별도 확인이 필요합니다. 마찬가지로 지역 내 병원, 약국 등 의료 시설의 이용 편의성도 확인해야 합니다.

6.2. 교통 및 편의시설

본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 노선 및 운행 횟수가 제한적일 수 있어 생활 편의 측면에서 차량 보유가 필수적일 수 있습니다. 지역 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설은 존재할 것으로 예상되나, 광범위한 쇼핑이나 문화 시설 이용은 홍천읍내로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6.3. 주변 환경

자연 환경이 비교적 양호할 것으로 예상되나, 혐오시설(예: 대규모 축사, 폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부는 반드시 현장 조사 및 관련 정보 확인을 통해 검증해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한 및 현황 차이

* 하천구역 저촉: 일부 토지(목록 6, 12, 16, 25, 26)는 토지이용계획확인서상 "하천구역"에 저촉되거나 현황 "하천"으로 이용 중입니다. 이는 건축 및 토지 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 현황 도로: 다수의 토지(목록 9, 12, 13, 16, 18, 26 등)가 현황 "도로 등"으로 이용되고 있습니다. 공부상 지목(예: 전)과 현황이 다른 경우(목록 16, 22, 26), 토지 사용 및 소유권 행사에 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 목록 16의 경우, 개발행위 준공으로 농지취득자격증명이 불필요하다는 회신이 있으나, 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 일부 토지(목록 22, 26)는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 또는 원상회복 명령 등의 위험이 있습니다.

7.2. 건물 상태 및 매각 제외 물건

* 건물 멸실: 건물 23(제2종근린생활시설)의 일부(54.07㎡)가 현황 멸실된 것으로 조사되었습니다.

* 매각 제외 물건: 관정, 간이창고, LPG탱크, 이동식정자, 파이프조구조물, 놀이터, 이동식컨테이너, 물탱크, 수영장설비 등 다수의 제시외 건물 및 물건이 평가 및 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 건물 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

7.3. 법정지상권 불분명

* 목록 5 지상 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 것으로 분석됩니다.

7.4. 대항력 있는 임차인

* 이영남 임차인은 대항력을 갖추고 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 보증금 0원이라도 법적 절차에 따른 인수 또는 정산 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 강원 홍천군 서면의 넓은 토지와 다수의 다양한 용도(주택, 근린생활시설, 종교시설) 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다. 광대한 토지 면적과 여러 건물은 잠재적 가치를 내포하고 있으나, 하천구역 저촉, 공부상 지목과 현황이 다른 토지, 도로로 이용되는 토지, 농지취득자격증명 필요 여부, 법정지상권 불분명, 대항력 있는 임차인 존재 등 복합적이고 중대한 권리 및 이용상의 제약 사항이 다수 존재합니다.

이러한 복잡성으로 인해 물건의 정확한 가치 산정 및 낙찰 후 활용 방안 모색에 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 토지 이용 계획, 건축 관련 법규, 민원 발생 가능성, 임차인과의 관계 등을 종합적으로 면밀히 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 약 4,528.7평에 달하는 대규모 토지는 향후 개발 또는 활용 시 높은 잠재 가치를 제공합니다.

* 다용도 건물 구성: 주거, 상업, 종교 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물들이 있어, 목적에 맞는 재건축, 리모델링 또는 개별 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 자연 친화적 입지: 홍천 서면의 자연 환경은 전원주택 단지, 휴양 시설, 체험 시설 등으로 개발될 가능성을 시사합니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 5,384,149,590원입니다. 등기부 채권 총액은 6,480,000,000원으로, 일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 이하 후순위 권리는 소멸되므로 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인 이영남의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

하지만, 본건은 다음과 같은 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다.

* 다수의 토지가 하천구역에 저촉되거나 현황 하천으로 이용.

* 다수의 토지가 공부상 지목과 현황이 다르거나 현황 도로로 이용.

* 농지취득자격증명 필요 또는 불필요 여부에 대한 불확실성.

* 법정지상권 성립 여부 불분명.

* 건물 일부 멸실.

* 다수의 제시외 건물 및 물건 매각 제외.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가 분석이 필수적이나, 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 판단이 어렵습니다.

10.2. 예상 입찰가 범위

일반적으로 경매 물건은 최저매각가격(감정가의 70~80% 수준에서 시작)을 기준으로 입찰가가 결정됩니다. 상기 리스크 요인들을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 40억 원 ~ 48억 원 범위 내에서 보수적으로 접근할 것을 제안합니다.

이는 향후 현장 조사, 권리 분석 전문가와의 심층 상담, 그리고 상세한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.