나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53544 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-13 대가팰리스 4층402호 다세대주택 경매

경기도 안산시 단원구 평화안길 17-1 대가팰리스, 4층402호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경53544(안산지원 경매4계). 감정가 247,200,000원, 최저가 173,040,000원. 매각기일은 2026-11-26입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 53544 [1]
소재지	경기도 안산시 단원구 고잔동 654-13 대가팰리스 4층402호
도로명주소	경기도 안산시 단원구 평화안길 17-1 대가팰리스, 4층402호
용도	집합건물
매각기일	2026.11.26
관할법원	안산지원 경매4계 (031-481-1196)
이용제한	상대보호구역, (접함)소로3류(폭 8m 미만), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역

경기도 안산시 단원구 고잔동 654-13 대가팰리스 4층402호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	45.55㎡ (13.78평)
건물면적	79.37㎡ (24.01평)

금액

감정가	247,200,000원
최저가	173,040,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	17,304,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.15	247,200,000원	유찰
2차	2026.11.26	173,040,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 &apos;화랑초등학교&apos; 남동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 402호로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 화강석버너구이 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항) 창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)
이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용중임. - 4층 및 5층 복층 형태임. (후첨 내부구조도 참조)
설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 남서측으로 도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21) (단원중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음 진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.)임.
공부와의 차이: 본건 402호는 등기사항전부증명서상 4층 79.37㎡이나 집합건축물대장에 의하면 4층(복수층-하층) 46.25㎡, 5층(복수층-상층) 33.12㎡로서 복층 형태임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계 미상임. - 명칭이 &quot;대가팰리스&quot;이나 건물 외관에는 &quot;대가앨리스&quot;로 부착 되어있음. - 건물 외부(상부층 및 하부층) 베란다 부분에 소유자 미상의 제시외건물(샷시조 판넬지붕)이 소재하는바, 포함하여 평가하였음. (후첨 사진 참조)

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용 중이고, 복층 구조로 등기사항전부증명서상 4층 79.37㎡이나 집합건축물대장상은 4층 46.25㎡, 5층 33.12㎡로 등재되어 있음.
2. 건물명칭으로 외관에 '대가앨리스' 부착되어있으며 건물외부 베란다 부분에 소유자미상 제시외건물이 소재하는 바, 평가 및 매각에 포함하였으며 매수시 위반건축물 여부 등 재확인 요함.
3. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 윤강남)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.01. 제출됨.

AI 물건분석

1.1. 2. 주변교통 및 도로

본건은 남서측으로 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원 2025타경53544호 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025-10-21)입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 윤강남의 승계인)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-26

확정일자: 2022-01-13

배당신고일자: 2024-02-07

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서가 2026.06.01. 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.2. 4. 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

본건 소재지는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.3. 2. 시장 동향

제공된 주변 매매/임대 정보 JSON 데이터는 본건의 소재지와 상이한 지역(용인시 처인구)의 정보로, 본건의 시세 분석에는 직접적인 참고가 어렵습니다. 따라서, 본건의 시장 동향은 감정평가서 요약 내용에 기반합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육환경

본건 남동측 인근에 화랑초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

1.4. 2. 편의시설

주변에 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 3. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 본건은 4층 79.37㎡로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상으로는 4층 46.25㎡, 5층 33.12㎡로 등재되어 복층 구조임을 확인할 수 있습니다.

1.5. 2. 위반건축물 가능성

건물 외관에 '대가앨리스'로 부착되어 있으며, 건물 외부 베란다 부분에 소유자 미상의 제시외건물(샷시조 판넬지붕, 36.00㎡)이 소재합니다. 이는 평가 및 매각에 포함되었으나, 매수 시 위반건축물 여부 등을 재확인할 필요가 있습니다.

1.5. 3. 건물 명칭 혼동

건물명칭이 '대가팰리스'이나 외관에는 '대가앨리스'로 부착되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 다세대주택으로, 화랑초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며 대중교통 이용도 편리합니다. 등기부상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 공부상 면적과 실제 이용 면적의 차이, 제시외건물의 존재 및 건물 명칭 혼동 등의 잠재적 리스크를 신중히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산시 단원구 고잔동의 주거 지역 내 위치

* 화랑초등학교 인접으로 우수한 교육 환경

* 대중교통 이용 편리

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 없음 및 HUG 확약서)

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 형식의 주변 시세 정보는 본건 소재지와 상이하여 신뢰할 수 있는 시세 분석이 어렵습니다. 따라서, 본 예상 입찰가는 감정평가액(247,200,000원)을 기준으로, 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 산정하였습니다.

본건의 감정평가액은 247,200,000원입니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 위반건축물 여부, 공부상 면적과 실제 면적의 차이, 제시외건물 등을 신중히 검토하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

일반적으로 감정평가액 수준에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많으므로, 본건의 경우 감정평가액인 247,200,000원 내외를 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

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1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 654-13 대가팰리스 4층 402호 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53544 (1)이며, 감정가는 247,200,000원입니다.

토지 면적은 45.55㎡ (약 13.78평)이며, 토지 지분 또한 45.55㎡ (약 13.78평)입니다.

건물 면적은 79.37㎡ (약 23.99평)이며, 건물 지분도 79.37㎡ (약 23.99평)입니다.

건물 제시외면적은 36.00㎡ (약 10.89평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '화랑초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.