나이스옥션 법원경매 안산 2025타경897 [1] 경기도 시흥시 은행동 610 신강레이크뷰주건축물 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교' 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 등으로 이루어진 미성숙중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 경사지붕 8층 중 1층 102호로서 외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창소 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

근린생활시설로서 현황 공실상태임.

설비내역

건물내 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 각각 12M, 20M의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-06-22) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경897 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 610, 신강레이크뷰 주건축물 1동 1층 102호 (신 주소: 경기도 시흥시 은계중앙로 237)

용도: 근린상가

감정가: 633,000,000원

토지면적: 10.14㎡ (약 3.07평)

토지지분: 10.14㎡ (약 3.07평)

건물면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

건물지분: 36.9㎡ (약 11.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOO (오포농업협동조합)

건축물 정보:

- 건물명: 신강레이크뷰

- 사용승인일: 2021년 07월 22일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 총 층수: 8층 중 1층

- 총 호실 수: 88호

2. 입지조건

본 건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "은행고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설 등이 밀집한 상가지대가 형성되어 있으나, 아직 개발이 성숙되지 않은 지역입니다.

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본 건물은 서측과 동측으로 각각 12M, 20M의 포장도로에 접해 있습니다.

가까운 거리에 은계호수공원이 있어 주민들의 휴식 공간 및 문화 활동 공간으로 활용되고 있으며, 주변 상가 및 편의시설도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 05월 06일에 설정된 오포농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 을1 근저당권, 갑6 압류, 갑7 임의경매, 갑8 가압류 등 현재 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

- 임차인: 주식회사그로스디벨롭 (대표 이상민)

- 보증금: 0원

- 차임: 1,000,000원

- 사업자등록일: 2023년 12월 04일

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 근린상가로 분류되어 있습니다.

현재 본 물건을 포함하여 상가 전체가 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

시흥시 전체적으로 신도시 상가 공실률이 높은 편이며, 거북섬 상권의 경우 공실률이 87%에 달한다는 조사 결과도 있습니다. 다만, 이는 특정 지역의 심각한 공실률이며, 본건이 위치한 은행동 지역의 상권 현황은 별도의 면밀한 조사가 필요합니다.

인근 지역(은행1구역)에서는 재개발 사업이 추진 중에 있어 향후 지역 상권 활성화 및 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 은행고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 교통: 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설이 밀집한 상가지대이며, 은계호수공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 현황: 본 물건을 포함한 상가 전체가 현재 공실 상태입니다. 임차인 유치 및 공실 해소에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 상권 성숙도: 현재 상권이 미성숙 단계에 있어, 안정적인 임대 수익을 기대하기까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택거래 한정) 등의 규제가 적용되므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 시흥시 상가 공실률: 시흥시 신도시 상권의 전반적인 높은 공실률은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 근린상가 건물로, 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 현재 공실 상태이나 주변 지역의 재개발 추진 등 미래 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 현재 상권의 미성숙 단계와 높은 공실률은 단기적인 투자 회수 및 수익 창출에 어려움이 있을 수 있는 점을 고려해야 합니다.

투자 시 장기적인 안목으로 접근하는 것이 중요하며, 적극적인 임차인 유치 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 내부 시설 노후화가 적어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 호재: 인근 은행1구역 재개발 사업 등 지역 개발 계획이 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 적은 임차인 인수 부담: 대항력 없는 임차인이 보증금 0원으로 존재하여 명도 절차가 비교적 간결할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 633,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 미래 수익성을 고려하여 산정해야 합니다.

현재 임차인이 제시한 차임(월 1,000,000원)을 기준으로 임대 수익을 추정해 볼 때, 보수적인 수익률(예: 5~8%)을 적용하면 감정가 대비 상당히 낮은 수준의 가치를 산출할 수 있습니다.

이러한 점과 현재 상가 전체의 공실 상태, 시흥시 신도시 지역의 높은 공실률 경향을 감안할 때, 감정가보다는 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

구체적인 입찰가는 주변 시세, 예상 임대 수익률, 향후 상권 변화 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하며, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.