나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53217 [1] 경기도 광주시 능평동 259 베아누빌 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재, "능평동 행정복지센터" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건 동은 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재한바, 제반 교통 상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 중 3층 301호로서, 외벽 : 외장석 등 마감. 창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨"호별배치도 등"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역 (일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법 >, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

신청채권자(주택도시보증공사)가 황정연 임차보증금 양수 후 2026.04.22.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53217 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 능평동 259 베아누빌 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕, 4층 건물 중 3층 301호

준공 연도: 2013년 12월 02일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 223,000,000원

토지 면적: 65.62㎡ (약 19.85평)

토지 지분: 65.625㎡ (약 19.85평)

건물 면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

건물 지분: 59.66㎡ (약 18.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평동 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 포함되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

2.4. 주변 시설

능평동 일대는 주거 단지가 형성되어 있으며, 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑6 압류 (국민건강보험공단, 2022-04-15)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황정연

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-27

확정일자: 2020-07-01

배당신고일자: 2022-08-24

대항력: 없음

비고: 신청채권자(주택도시보증공사)가 황정연 임차보증금을 양수한 후, 2026년 4월 22일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 해당 임차인은 등기부상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 주요 권리 내역

* 을3 주택임차권 (황정연): 2022-08-24 접수, 말소 예정

* 갑8 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-10-20 접수, 본 경매 사건의 채권자

3.4. 인수되는 권리

위 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주거 단지 내 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

주변은 공동주택 위주로 형성되어 있으며, 교육 시설 및 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교통 편의

인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 가능하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 황정연은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 임차인과의 명도 관련 절차는 신중히 진행해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 용도지역 및 관련 법규의 제한을 받고 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 허가 절차 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출 사실은 임차인의 대항력 문제와 관련하여 권리 관계를 명확히 하는 긍정적인 요소로 볼 수 있으나, 해당 절차가 매각 및 명도 과정에 미칠 영향에 대해 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 2,300만원입니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수해야 할 임차 관련 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 다양한 토지이용계획상의 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 대항력 없는 임차인 및 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 낙찰자의 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 주거 환경: 공동주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 교통 접근성: 간선도로 및 버스정류장 인접으로 교통 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택이 1억 6천만 원 ~ 1억 8천만 원 선에서 거래된 사례가 있으며, 신축 빌라의 경우 2억 4천만 원 이상의 높은 가격으로 거래되기도 했습니다. 본건의 감정가는 2억 2,300만원이나, 주변 실거래가 및 HUG 채권액(1억 9,500만원)을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 감정가 대비 10~15% 할인된 수준인 약 1억 8,000만 원 ~ 2억 500만 원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 따라서 보수적으로 접근하여 약 1억 9,500만원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.