나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58327 [1] 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "창의고등학교" 남서측 에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 102호 로서, - 외 벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감, - 내 벽 : 내부인테리어 등 마감, - 창 호 : 샷시 및 강화유리 등 마감임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(학원)(상호: 잉글리쉬아이)로 이용중임.(후면‘내부구조도’및 사진 참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서,상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 남측 약 8M내외, 북측으로 약 20M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로3류(폭 8m 미만)(소(특)3-356)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58327 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층102호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 877,000,000원

* 토지면적: 17.16㎡ (약 5.19평)

* 건물면적: 40.32㎡ (약 12.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 산척동 소재 "창의고등학교" 남서측에 위치.

* 주위환경: 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 대체로 보통.

* 도로: 서측, 남측 약 8M 내외, 북측 약 20M 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역. 소로, 중로 등 다양한 도로와 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역(지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 등의 제한이 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 28일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 660,000,000원).

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 현재 등기된 지상권은 확인되지 않으므로, 본 건 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 총 등기부채권액: 660,000,000원 (말소기준권리 기준).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이*

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-01

* 확정일자: 2024-01-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

1.3. 상권분석

* 입지: 아파트 단지, 공원, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치.

* 주변 환경: "창의고등학교" 남서측 인근에 위치하여 학생 유동인구 확보에 유리.

* 상가 용도: 현재 공부상 제2종근린생활시설(학원)으로 이용 중이며, 상호명은 '잉글리쉬아이'.

* 시설 분포: 도보 거리 내 편의점, 식당, 병원 등 다양한 상업 시설이 분포.

* 혐오시설: 주거 및 상업 시설이 주를 이루어 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

* 잠재적 개발: 일부 지역 건설 중인 택지 개발 구역으로 인한 일시적 소음/먼지 발생 가능성 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 아파트 단지, 공원, 근린생활시설 등으로 주거 및 상업 기능이 복합된 지역.

* 교육 시설: "창의고등학교"가 인근에 위치.

* 교통 접근성: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 소재.

* 편의 시설: 다양한 상업 시설 (편의점, 식당, 병원 등)이 도보 거리에 위치.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 제한: 상대보호구역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역(지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25. 내 외국인 등 일부 거래 시 허가 필요) 등 각종 규제가 존재함.

* 임차인 문제: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 확정일자와 전입일자 간의 불일치 등 특이사항이 있을 수 있어 명도 진행 시 주의 필요.

* 권리금액: 총 등기부채권액이 감정가 대비 높은 편으로, 경매 절차 진행 중 추가 발생하는 채권액 존재 가능성에 대한 검토 필요.

* 건물 상태: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 건물 자체의 노후화나 하자 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄2신도시 택지개발지구 내에 위치한 근린상가로서, 아파트 단지 및 학교 인근에 자리하고 있어 안정적인 배후 수요가 기대되는 입지입니다. 현재 학원(잉글리쉬아이)으로 이용 중이며, 주변 상권 역시 다양하게 형성되어 있습니다. 다만, 높은 근저당 채권액, 토지거래허가구역 지정 등 일부 규제 사항이 존재하며, 임차인의 명도 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 전반적인 입지 조건은 양호하나, 잠재적 리스크 요인을 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 다수의 아파트 단지와 "창의고등학교"로 인한 고정적 유동인구 확보 가능.

* 다양한 상권: 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 주거 편의성이 높고, 상업 시설 이용이 활발할 것으로 예상.

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용승인 건물로 초기 시설 투자 부담이 적을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 877,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 명도 비용, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 높은 총 채권액을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 시세, 공실률, 명도 가능성 및 예상 비용 등을 면밀히 분석하는 과정이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.