나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58407 [1] 경기도 화성시 송산동 168-117 한림시티빌2차 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산동 소재 "화산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 다세대주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하여 인근으로 간선도로와 노선버스정류장이 소재하여 제반 광역적 도로접근성 및 대중교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제4층 제402호로서 외벽: 석재붙임 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용 중입니다 (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 축대 등으로 평탄조성한 2필 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 2개동의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

168-117 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 168-142 : 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58407 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산동 168-117 한림시티빌2차 비동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 201,246,720원

토지면적: 58.07㎡ (약 17.57평)

건물면적: 65.51㎡ (약 19.82평)

1.2. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.3. 채권자 정보

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 송산동 소재 "화산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 공장 및 창고, 근린생활시설, 임야, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 소재하여 광역적인 도로 접근성 및 대중교통 여건은 보통입니다. 본건 남동측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기, 공유자 이전 등기 이후 여러 건의 가압류와 주택임차권 등기, 그리고 수원지방법원의 강제경매 개시결정(본건)이 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 12월 22일자 서민금융진흥원의 가압류이며, 이보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 3월 2일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(주택도시보증공사)와 임차권등기 채권자가 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

신청채권자로부터 매각 시 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다. 즉, 임차인 김 의 보증금 중 매수인이 인수해야 할 금액은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택으로 주로 주거용으로 이용되는 지역에 위치합니다. 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 지구라기보다는 주거지 내 편의 시설 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 "화산초등학교"가 소재하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상의 리스크

주택임차권 등기와 관련된 보증금 인수 문제는 HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되지 않아 해소되었습니다. 임차인에게 대항력이 없는 점도 긍정적입니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 본건 토지는 다음과 같은 제한 구역에 포함됩니다.

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제5구역(전술) 및 비행안전제6구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 현상변경허가 대상구역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25., 외국인 등 허가대상)

이러한 비행안전구역 및 소음대책구역 편입은 향후 건물 이용이나 증축, 리모델링 등에 제약을 줄 수 있으며, 거주 환경에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 하지만 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 관련 법규 및 소음 영향에 대한 충분한 사전 검토가 필요합니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건 변경 확약서)

* 화산초등학교 인근의 교육 환경

* 비교적 양호한 교통 및 주거 환경

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(2026년 5월 매매 사례)를 분석한 결과, 유사 면적(65.51㎡)의 경우 약 1억 1천만원대의 거래 사례가 있으나, 이는 건축 연도가 오래된 다세대 주택의 사례로 보입니다. 본건의 감정가는 2억 1백만원 수준이며, 건축 연도(등기부상 2015년 등기 기준 추정)를 고려할 때 감정가와의 시세 차이가 존재합니다. 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 비행안전구역 및 소음대책구역 편입 등 입지적 제약을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 1억 4천 5백만원에서 1억 7천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 할인된 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 환경을 직접 확인하고, 최근 실거래가 동향을 면밀히 분석하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.