나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34713 [1] 경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 102동 2층204호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 "하성초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)큰크리트지붕 지상 7층 건물내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2018.04.06) 외벽 : 벽돌붙임, 외장용 석재붙임 마감등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 너비 약 9미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (하성초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (해병2사단 관할 지역) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역 (전방지역:25km) (위탁지역45m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에 관한허가구역((대상자:외국인등 용도: 단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~ 26.8.25.) 토지정보과문의)임. <추가기재>"본 증명은 간혹 전산오류로 인하여 사실과 다를 수 있으니 인허가나 토지매입 시 지역 지구 등의 편입 여부를 반드시 관계 부서에 확인 받으시기 바랍니다."

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34713 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 102동 2층204호

용도: 근린주택 (단, 현황상 연립주택으로 이용 중)

감정가: 142,000,000원

총층수: 7층 건물 중 2층

사용승인일: 2018년 04월 06일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본 건의 강제경매 신청 채권자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

토지 지분: 22.515㎡ (약 6.81평)

건물면적: 44.06㎡ (약 13.33평)

건물 지분: 44.06㎡ (약 13.33평)

1.3. 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 "하성초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로상황

토지는 사다리형의 평지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다. 물건 토지 북측으로 너비 약 9미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 말소기준권리는 2023년 3월 28일자 강서세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* PIAOENQING: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.07.21, 대항력 없음.

* 김민호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.10.21, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김완식): 보증금 156,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.03.15, 확정일자 2022.03.15, 배당신고일자 2024.04.19, 대항력 없음.

3.3. 말소 예정 권리

등기부등본상 을구 3번의 주택임차권(김완식, 156,000,000원)은 말소 대상이며, 주택도시보증공사와의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 강제경매 신청 채권자인 주택도시보증공사의 채권액(156,000,000원) 역시 말소될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 동일한 '골드스카이빌' 단지의 2018년식, 전용면적 36.56㎡(약 11.06평) 물건이 2026년 3월 18일 104,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 건물면적은 44.06㎡(약 13.33평)으로, 유사 단지 거래가액을 기준으로 산정 시 평당 약 940만원 내외의 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 지역 특성

본 건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 하성초등학교가 소재하고 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육환경

하성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 다양한 도시계획 규제의 영향을 받습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로) (접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (하성초등학교)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (해병2사단 관할 지역)

* 제한보호구역 (전방지역:25km)

* 성장관리권역

* 하수처리구역(하성처리분구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:2025.8.26.~ 2026.8.25.)

상기 토지이용계획은 전산 오류가 있을 수 있으므로, 실제 인허가 및 토지 매입 시에는 반드시 관계 부서에 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보 및 HUG 조건

본 건은 공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 결과에 따라 전체 채무 관계에 영향을 받을 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사의 보증 채무 이행 및 권리 회수 과정에서 특별한 조건이 적용되었음을 시사하며, 이는 향후 매각 절차 또는 소유권 이전 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 연립주택으로, 김포시 하성면에 위치합니다. 하성초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주변 주거 환경은 무난한 편입니다. 권리분석상으로는 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각될 예정이므로, 낙찰자는 권리 관계에 있어 안전하다고 판단됩니다. 다만, 군사시설 보호구역 등 다양한 토지이용제한이 존재하며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 준수한 입지: 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 모든 기존 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 하성면 지역의 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 142,000,000원을 기준으로, 최근 인근 유사 물건의 거래 사례(전용면적 36.56㎡, 104,000,000원) 및 본 건의 면적(44.06㎡)을 고려할 때, 적정 시세는 약 125,300,000원 내외로 추정됩니다. 다만, 강제 경매의 특성과 시장 상황을 고려하여, 본 건의 감정가 대비 85% 수준인 약 120,700,000원을 합리적인 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리, 공부 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.