나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34684 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982 더웰팰리스1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길에 위치하며, 주위는 초등학교, 아파트 등 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2022년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 10층건물 중 1층 101호외 1개호수로서 외벽: 석재 및 페인팅 마감 창호: PVC샷시 창호임. (사용승인일:2022-08-01)

이용상태

기호 1: 집합건축물대장상 '소매점', 기호 2: 집합건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 스프링클러, 화재탐지시설, 옥내소화전 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 25, 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역 50m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지(양촌일반산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트 연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 소매점이며, 현황은 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34684 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 물건 정보

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2982, 더웰팰리스 1동 1층 101호

신 주소: 경기도 김포시 황금로109번길 3 (양촌읍 학운리)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 소매점)

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 14.80㎡ (약 4.48평)

건물면적: 45.22㎡ (약 13.68평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 1층 101호

사용승인일: 2022년 8월 1일

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 566,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 에OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 황금로109번길에 위치하며, 주위에는 초등학교, 아파트 등 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 소재합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 25미터 및 15미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 변동: 주식회사더웰 (소유권보존) → 임성현 (소유권이전, 교환)

말소기준권리: 에스제이엔피엘대부주식회사 근저당 (1,300,000,000원)

기타 권리: 서울시산림조합 임의경매 (말소), 김포시 압류 (말소)

등기부채권 총액: 1,300,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 집합건축물대장상 '소매점'으로 등재되어 있으며, 현재 현황은 공실 상태입니다. 건물 자체는 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 산업단지 연계성

본건은 양촌일반산업단지 내에 위치하고 있어, 산업단지 종사자 및 관련 업종의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위에 아파트 등 공동주택 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교가 소재하고 있습니다.

5.3. 공공시설

(별도 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 대로3류(25m~30m), 중로2류(15m~20m) 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

6.2. 건축물 현황 차이

집합건축물대장과 공부상 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 학운리 일대에 광역소각장 등 혐오시설 입지 논의가 있었던 사례가 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 관련 개발 계획 및 주민 민원 동향 등에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근 신축된 건물(2022년 8월 사용승인)의 근린상가 물건으로, 양촌일반산업단지 인근에 위치하여 산업단지 관련 수요 흡수가 기대됩니다. 현재 공실 상태이나, 입지 및 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 비교적 깔끔합니다. 다만, 다양한 법적 제한사항과 잠재적인 혐오시설 관련 이슈 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 인한 상품 가치 상승 기대

* 양촌일반산업단지 배후 수요 활용 가능성

* 대로 및 중로 접합으로 우수한 접근성

* 권리관계 명확하여 안전한 투자 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본 물건의 감정가는 566,000,000원입니다. 본건의 현재 시세, 유사 물건 낙찰가율, 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.