나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34660 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 226 은도하이빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '동곡초등학교' 북서측 인근에 위치하는 '은도하이빌' 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 아파트단지 등으로 이루어진 주거지대로서 북동측 인근으로는 공업용부동산들이 밀집하여 소재하는 서울온수일반산업단지가 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 동측 직선거리 약650미터 지점에 온수역(1호선,7호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층건 내 2층 202호로서 외벽 : 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실겸주방, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서남측으로 폭8미터, 북동측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역곡동 226 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동곡초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34660 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 226 은도하이빌 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 151,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 건축년도: 2002년

* 토지면적: 21.44㎡ (약 6.49평)

* 토지지분: 21.439㎡ (약 6.49평)

* 건물면적: 39.97㎡ (약 12.09평)

* 건물지분: 39.97㎡ (약 12.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 천OO

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 역곡동에 소재하는 '은도하이빌' 내 2층 202호로, '동곡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지 등으로 이루어진 주거지대이며, 북동측 인근에는 서울온수일반산업단지가 소재합니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 직선거리 약 650미터 지점에 지하철 1호선 및 7호선 온수역이 위치합니다.

* 인접 도로상태: 서남측으로 폭 8미터, 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 16일자 안산세무서장의 압류 (갑8)

* 임차인 현황:

* 임차인: 천하늘 (천 )

* 보증금: 129,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 4일

* 확정일자: 2020년 4월 13일

* 배당신고일자: 2024년 9월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 주택임차권등기(을6)가 되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위입니다. 등기부상 주택임차권의 말소여부는 '인수'로 기재되어 있어, 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 129,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 등기부채권 총액: 1,011,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 6번 주택임차권은 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않습니다. (임차보증금 129,000,000원 인수 예상)

4. 상권분석

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 아파트단지가 혼재된 주거지역에 위치하며, 북동측 인근에 서울온수일반산업단지가 있어 일부 지역은 공업용 부동산이 밀집되어 있습니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 면적별 거래가는 다음과 같습니다.

* 2012년식 대창스페이스빌(28-9), 45.33㎡, 2026년 3월 거래: 14,400만원 (약 317.6만원/㎡)

* 2001년식 로얄골드빌, 47.94㎡, 2026년 7월 거래: 14,000만원 (약 292.0만원/㎡)

* 2002년식 오페라, 48.64㎡, 2026년 7월 거래: 17,200만원 (약 353.6만원/㎡)

* 본건(39.97㎡)의 감정가는 151,000,000원으로, 면적당 가격으로 환산 시 약 377.8만원/㎡입니다.

* 비교 대상 물건들의 면적당 가격(약 292.0만원/㎡ ~ 353.6만원/㎡)과 비교했을 때, 본건의 감정가는 상대적으로 높은 편으로 보입니다.

* 산업단지 근접성: 북동측에 위치한 서울온수일반산업단지로 인해 소음, 공해 등의 영향이 발생할 수 있으므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 7호선 온수역까지 도보 또는 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 동곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. (상대보호구역)

* 편의시설: 주변 주거단지 내 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재 경매 시점(2026년 7월)에는 허가구역에 해당하므로, 낙찰 후 잔금 납부 시점까지 토지거래허가 절차가 필요합니다.

* 대항력 있는 선순위 임차인: 천하늘 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 129,000,000원은 인수될 가능성이 높습니다. 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 산업단지 인접: 북동측 서울온수일반산업단지로 인한 환경적 영향(소음, 공해 등)을 고려해야 합니다.

* 감정가 수준: 주변 실거래가 대비 면적당 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권(온수역) 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거지로서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 토지거래허가구역에 해당하며, 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 129,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 주변 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 평가된 점을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(1, 7호선 온수역) 인접으로 인한 편리한 교통 환경.

* 주거지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 다세대주택 밀집 지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 151,000,000원

* 주변 시세 기준가 (면적당): 약 292.0만원/㎡ ~ 353.6만원/㎡

* 본건 감정가 기준 (면적당): 약 377.8만원/㎡

* 인수 대상 임차 보증금: 129,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 임차인 인수 부담, 토지거래허가구역 지정 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 임차 보증금 129,000,000원을 제외한 실제 취득 가능 금액 기준으로, 주변 실거래가 수준(약 300만원/㎡ ~ 330만원/㎡)을 적용하여 산출하면 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 39.97㎡ * (300만원/㎡ ~ 330만원/㎡) = 약 119,910,000원 ~ 131,801,000원

입찰 시에는 인수 보증금 129,000,000원을 추가로 고려해야 하며, 이는 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 총 금액입니다. 따라서 총 예상 부담액은 약 248,910,000원 ~ 260,801,000원 수준이 될 수 있습니다.

현장 방문을 통한 추가 확인, 임차인과의 협의 가능성, 법원 진행 상황 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.