나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513222 [1] 인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 답동 소재 '송도중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 업무시설, 다가구주택, 상업용부동산이 밀집하여 소재하는 지역으로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장, 신포역(수인분당선) 등이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상16층 건내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2019.11.29) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재타일 등 마감. 내벽 : 벽지도배 등 마감. 창호 : 하이새시창호 등 마감.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 개별난방설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 기준시점 현재 '오피스텔 및 아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복6차선의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-28), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-07)(접합), 건축용도지역기타(2019-01-30)(건축선 2m(11층 이상인 건축물은 3m, 건축과로 문의))<건축법>, 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(재설정(2009.12.09.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경리법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513222 (1)

소재지: 인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원

토지면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

건물면적: 84.15㎡ (약 25.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 중구 답동 소재 '송도중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 업무시설, 다가구주택, 상업용부동산이 밀집한 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

인근에는 버스정류장과 신포역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 왕복 6차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임어진)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-23

* 확정일자: 2021-11-30

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

* 임차인: 정혜옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-27

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약 및 권리 분석

등기부상 말소기준권리는 2023-11-02 접수된 중구(인천광역시)의 압류입니다.

을구 1번 순위 주택임차권 (임어진, 310,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 따라서 실제 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

그 외 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 채권자가 주택도시보증공사이며, 강제경매 개시 결정 등기가 2025-10-24에 접수되었습니다.

주의: 임차인 정혜옥은 대항력이 없으며 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 인천광역시 중구 답동 소재 '송도중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 업무시설, 다가구주택, 상업용부동산이 밀집한 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30~35m)에 속해 있으며, 건축 관련 제한사항(건축선 등) 및 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약 허가구역(외국인) 등에 해당합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 11월 29일에 사용 승인되었습니다.

본건은 해당 건물 내 3층 303호이며, 기준 시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

기본적인 위생/급배수, 개별난방, 옥내 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에는 버스정류장과 신포역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 왕복 6차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 토지거래 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 거래 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

주택임차권(임어진, 310,000,000원)이 말소 예정임에도 불구하고, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서의 효력 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 말소되지 않을 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 방화지구, 시가지경관지구, 건축법상 건축선 제한, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

임차인 정혜옥은 대항력이 없으며 보증금 및 차임 정보가 미상인 상태로, 잠재적인 명도 또는 금전적 불확실성을 내포하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 중구 답동에 위치한 본 오피스텔 경매 물건은 비교적 최근(2019년식) 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 중심 상업지역에 인접하여 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 그리고 주택임차권의 말소 여부에 대한 불확실성 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 3억 1천만원에 달하는 주택임차권의 처리 결과가 본 건의 실질적인 인수 부담을 결정짓는 중요한 변수가 될 것입니다. 또한, 임차인 정혜옥의 미상 보증금 문제도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근(2019년식) 건축된 오피스텔로 건물 상태 양호 예상.

* 신포역(수인분당선) 역세권으로 교통 편리하며, 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요 기대.

* 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보 가능.

* 감정가 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 및 외부 검색 결과에 따르면, 82~84㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 4월 2억 4,000만원, 2025년 6월 2억 3,500만원, 2026년 3월 2억 5,000만원에 거래된 사례가 확인됩니다. 이는 본 건의 감정가 295,000,000원보다 낮은 수준입니다. 현재 시점에서의 유사 면적 오피스텔 시세는 2억 3,500만원 ~ 2억 5,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 권리 인수 여부 확인:

본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 을구 1번 순위 주택임차권(310,000,000원)이 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 효력 여부에 따라 실제 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 본 보고서의 예상 입찰가는 주택임차권이 말소된다는 전제하에 산정됩니다.

* 예상 입찰가:

감정가: 295,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 2억 4,000만원

권리 인수 부담 (주택임차권): 0원 (말소 전제)

잠재적 리스크(토지거래허가구역, HUG 조건 변경, 미상 임차인)를 감안할 때, 보수적인 시각으로 최근 실거래가 수준에서 소폭 상향 조정하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주의: 입찰 전 반드시 주택임차권의 말소 여부, HUG 인수조건 변경 내용, 그리고 임차인 정혜옥 관련 명도 절차를 명확히 확인해야 합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513222 (1)

소재지: 인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 3층303호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원

토지면적: 17.20㎡ (약 5.20평)

건물면적: 84.15㎡ (약 25.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 중구 답동 소재 '송도중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 업무시설, 다가구주택, 상업용부동산이 밀집한 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

인근에는 버스정류장과 신포역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 왕복 6차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(임어진)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-23

* 확정일자: 2021-11-30

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

* 임차인: 정혜옥

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-27

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약 및 권리 분석

등기부상 말소기준권리는 2023-11-02 접수된 중구(인천광역시)의 압류입니다.

을구 1번 순위 주택임차권 (임어진, 310,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 따라서 실제 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

그 외 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 채권자가 주택도시보증공사이며, 강제경매 개시 결정 등기가 2025-10-24에 접수되었습니다.

주의: 임차인 정혜옥은 대항력이 없으며 보증금 및 차임 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 인천광역시 중구 답동 소재 '송도중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 업무시설, 다가구주택, 상업용부동산이 밀집한 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30~35m)에 속해 있으며, 건축 관련 제한사항(건축선 등) 및 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약 허가구역(외국인) 등에 해당합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 2019년 11월 29일에 사용 승인되었습니다.

본건은 해당 건물 내 3층 303호이며, 기준 시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

기본적인 위생/급배수, 개별난방, 옥내 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에는 버스정류장과 신포역(수인분당선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로는 왕복 6차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수 시 토지거래 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 거래 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

주택임차권(임어진, 310,000,000원)이 말소 예정임에도 불구하고, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서의 효력 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 말소되지 않을 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 상 방화지구, 시가지경관지구, 건축법상 건축선 제한, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등이 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

임차인 정혜옥은 대항력이 없으며 보증금 및 차임 정보가 미상인 상태로, 잠재적인 명도 또는 금전적 불확실성을 내포하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 중구 답동에 위치한 본 오피스텔 경매 물건은 비교적 최근(2019년식) 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 중심 상업지역에 인접하여 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경, 그리고 주택임차권의 말소 여부에 대한 불확실성 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 3억 1천만원에 달하는 주택임차권의 처리 결과가 본 건의 실질적인 인수 부담을 결정짓는 중요한 변수가 될 것입니다. 또한, 임차인 정혜옥의 미상 보증금 문제도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근(2019년식) 건축된 오피스텔로 건물 상태 양호 예상.

* 신포역(수인분당선) 역세권으로 교통 편리하며, 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 임대 수요 기대.

* 일괄 매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보 가능.

* 감정가 대비 저렴하게 취득할 경우 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 및 외부 검색 결과에 따르면, 82~84㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 4월 2억 4,000만원, 2025년 6월 2억 3,500만원, 2026년 3월 2억 5,000만원에 거래된 사례가 확인됩니다. 이는 본 건의 감정가 295,000,000원보다 낮은 수준입니다. 현재 시점에서의 유사 면적 오피스텔 시세는 2억 3,500만원 ~ 2억 5,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 권리 인수 여부 확인:

본 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 을구 1번 순위 주택임차권(310,000,000원)이 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 효력 여부에 따라 실제 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 본 보고서의 예상 입찰가는 주택임차권이 말소된다는 전제하에 산정됩니다.

* 예상 입찰가:

감정가: 295,000,000원

최근 실거래가 평균: 약 2억 4,000만원

권리 인수 부담 (주택임차권): 0원 (말소 전제)

잠재적 리스크(토지거래허가구역, HUG 조건 변경, 미상 임차인)를 감안할 때, 보수적인 시각으로 최근 실거래가 수준에서 소폭 상향 조정하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주의: 입찰 전 반드시 주택임차권의 말소 여부, HUG 인수조건 변경 내용, 그리고 임차인 정혜옥 관련 명도 절차를 명확히 확인해야 합니다.

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