나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513244 [1] 인천광역시 서구 석남동 175-64 한울아트빌 4동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 석남동 소재 '신석초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다 세대주택, 단독주택, 병원, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 2층 202호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택임. ※ 자세한 이용도는 후첨 건물내부구조도 참조.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외 국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-등기부상 주소는 '서해구 신석로51번길 8 한울아트빌 제4동 제2층 제202호'라고 되어 있으나, 주민등록상 주소는 '서해구 신석로51번길 8, 104동 202호(석남동,한울아트빌)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513244 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 175-64 한울아트빌 4동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

토지지분: 20.86㎡ (약 6.31평)

건물면적: 39.35㎡ (약 11.90평)

건물지분: 39.35㎡ (약 11.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 석남동 소재 '신석초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 병원, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 7미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 10월 7일 접수된 김영산 근저당권(49,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸예정권리: 상기 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 미소멸권리: 등기부상 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 주소 불일치: 등기부상 주소는 '서해구 신석로51번길 8 한울아트빌 제4동 제2층 제202호'이나, 주민등록상 주소는 '서해구 신석로51번길 8, 104동 202호(석남동,한울아트빌)'로 확인됩니다. 이는 등기부상 주소와 실제 거주 주소가 상이함을 의미하며, 관련 서류 확인 시 혼동의 여지가 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 시세: 입력된 JSON 정보에 따르면, 2026년 1월 인천 서구 석남동 일대에서 거래된 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 한빛빌라: 전용면적 약 12.4평 (40.98㎡), 3층, 7,700만원 (평당 약 620.9만원)

* 경성빌라가동: 전용면적 약 11.8평 (38.97㎡), 4층, 10,000만원 (평당 약 847.4만원)

* 대명그린빌: 전용면적 약 14.4평 (47.76㎡), 4층, 10,500만원 (평당 약 729.1만원)

* 본건 시세 분석: 본건의 건물면적은 약 11.9평이며, 감정가는 8,500만원으로 평당 약 714만원 수준입니다. 최근 거래된 주변 다세대주택 시세 범위(평당 약 620만원 ~ 847만원)와 비교할 때, 본건의 감정가는 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 거래 사례의 건축 연도(1992년)와 본건의 건축 연도가 유사할 것으로 추정되어, 건물의 노후도 및 내부 상태에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 신석초등학교, 석남초등학교, 가좌중학교, 인천석남중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 아파트단지, 병원, 근린생활시설 등 다양한 생활 편의시설이 소재하고 있어 생활이 편리합니다.

* 자연환경: 천마산, 심곡공원 등 녹지 공간 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층에 위치하며, 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 외국인 등이 주택용도로 취득하는 경우에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 대한민국 국적 소유자에게는 해당되지 않으나, 낙찰자가 외국인인 경우 허가 절차가 필요합니다.

* 주소 불일치: 등기부상 주소와 주민등록상 주소가 달라, 서류상의 내용과 실제 상태가 다를 수 있습니다.

* 건물 노후: 본건과 유사한 주변 건물의 건축 연도가 1992년으로 파악되며, 약 34년 경과한 건물로서 향후 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 명도 관련 리스크: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 협상 과정에서 추가 비용 또는 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교통 환경도 무난한 편입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깔끔한 상태입니다. 다만, 토지거래허가구역(외국인 주택 취득 시), 주소 불일치, 건물 노후, 그리고 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신석초등학교 등 우수한 교육 환경으로 인한 지속적인 수요 기대.

* 주변 시세 대비 감정가 수준의 적정성 확인 후, 저가 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

* 소멸되는 권리만 존재하여 권리상 안전성이 확보됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 85,000,000원

* 최근 매매 시세 범위: 약 7,700만원 ~ 10,500만원

* 본건 면적(약 11.9평) 및 감정가(평당 약 714만원) 고려

* 주변 시세(평당 약 620만원 ~ 847만원) 고려

* 건물 노후, 주소 불일치, 임대차 미상, 토지거래허가구역(외국인 한정) 등의 리스크 요인 감안

* 보수적인 관점에서, 감정가 대비 약 80% 수준 또는 최근 매매 시세의 하단부에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 6,800만원 ~ 7,700만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.