나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72504 [1] 경기도 남양주시 화도읍 금남리 689-4 리버팰리스 101동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 금남리 소재 "백월리입구" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 대중교 통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 3층 301호로서, (사용승인일 : 2010. 10. 21) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임. (후첨" 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수계수변구역기타(하수처리구역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 현장조사시 출입문에 호별표시(301호)가 표시되어 있지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

남양주지원 2025타경72504 (1)

소재지

경기도 남양주시 화도읍 금남리 689-4 리버팰리스 101동 3층301호

용도

연립주택

감정가

681,000,000원

토지면적

187. 62㎡ (약 56.75평)

건물면적

162. 20㎡ (약 49.06평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

건축년도

2010년

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 금남리 소재 "백월리입구" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, (한강)수계수변구역기타(하수처리구역)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계

본건의 말소기준권리는 2017년 3월 2일 접수된 하남농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 을1 근저당권 이하 모든 권리(을2, 을3, 갑8 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 소유권 보존 및 이전 등기는 갑1, 갑5로 확인됩니다.

임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 시 출입문에 호별 표시가 없는 점 등은 특이사항으로 기재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않으나, "지상권개요:" 항목이 있으나 내용이 없어 해당 권리가 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치하고 있어, 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에 농경지가 혼재된 점은 전형적인 근교 주거지의 특징을 보입니다.

1.4. 생활정보

교통 및 편의시설

본건은 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용규제

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수계수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역(외국인 등/용도:주택)에 해당하므로, 외국인이나 특정 용도로 매수 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

임대차 정보

임대관계가 미상이라는 점은 명확히 인지해야 할 부분입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 2010년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 입지상 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편이며, 주거 환경도 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 엄격한 토지이용계획 및 각종 규제 사항들은 본건의 향후 가치 상승이나 개발에 제약이 될 수 있는 요소입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되므로 깔끔한 편이나, 임대차 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연립주택으로 건축된 지 10여 년이 경과하여 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 동일 단지인 '리버팰리스' 내 162.2㎡ 면적의 물건이 최근(2026년 6월 26일) 6억 5천만원에 직거래된 사례가 있어 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다. 이러한 점을 고려할 때, 감정가(6억 8천1백만원) 대비 실거래가 수준에서의 접근이 유효할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 단지(리버팰리스) 내 동일 면적(162.2㎡)의 물건이 2026년 6월 26일 65,000만원에 거래된 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 또한, 감정가가 68,100,000원인 점을 감안할 때, 시장 상황과 경쟁 입찰자를 고려하여 65,000만원에서 68,000만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 잠재적 리스크 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 65,000만원에서 68,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.