나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64519 [1] 경기도 고양시 일산동구 마두동 792 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 '정발초등학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(3호선·마두역)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 외장판넬 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수시설, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2024-11-22) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(정발초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(정발초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64519 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 경기도 고양시 일산동구 마두동 792 (일산프라자) 2층 202호

총층수: 5층 건물 중 2층

감정가격: 17,000,000원

건축물 현황:

- 건물 명칭: 일산프라자

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 제1종근린생활시설

- 사용승인일: 1994년 09월 27일

- 건물면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

- 건물지분: 7.375㎡ (약 2.23평)

- 토지면적: 1000.20㎡ (약 302.52평) (건물 전체 대지 면적)

- 토지지분: 0㎡ (제공된 정보 상 토지 지분은 별도 명시 없음. 건물 공유지분으로 판단)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동 소재 '정발초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 3호선 마두역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 내부 및 외부

건물은 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 5층 건물로, 본건은 그중 2층 202호에 해당합니다. 외벽은 외장패널 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 이루어져 있으며, 전반적인 관리 상태는 양호한 편입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 주변 환경 및 시설

본건이 소재한 마두동 일대는 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 인근에 정발초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 기대됩니다. 또한, 마두역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있어 다양한 편의 시설을 이용하기에 편리합니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본건의 직접적인 인근에 주거 및 상업 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (e.g., 대규모 유해 산업 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 내역은 최열거(1998.03.03.)와 신정숙(협의분할에 의한 상속, 2022.02.22.)으로 확인됩니다.

본 경매의 말소기준권리는 2025년 10월 23일 접수된 주식회사 대한채권관리대부의 강제경매개시결정(채권액 12,599,004원)입니다.

이하 '갑'구의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (갑1, 갑4, 갑5)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

* 임대차 관계 확인 시, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 인수하거나 변제해야 할 위험이 있을 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. (현재 등기부상 지상권 설정 내역은 보이지 않으나, 물건명세서 상의 기재에 따라 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 마두동 일대는 일산의 주요 상권 중 하나로, 마두역을 중심으로 형성된 역세권 상업지역입니다. 아파트 단지가 밀집한 주거 지역을 배후로 하고 있어 꾸준한 소비 수요가 존재합니다.

제1종근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 소규모 점포, 서비스업, 사무실 등으로 활용 가능성이 있습니다.

본 건의 건물 면적(7.38㎡)은 매우 협소하므로, 단독 사용보다는 인접한 공간과의 통합 사용 또는 특정 서비스 제공에 특화된 용도가 적합할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 정발초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

마두역 주변으로 다양한 금융 기관, 병원, 학원, 대형 마트, 백화점(일산 롯데백화점, 현대백화점 등 차량 이용 시 접근 가능) 등 풍부한 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교통 접근성

지하철 3호선 마두역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권 미등기 상태입니다. 이는 건물 소유자가 해당 건물이 위치한 토지에 대한 소유권 또는 사용권을 등기상으로 아직 확보하지 못한 상태를 의미합니다. 소유권 이전 및 향후 재건축, 증축 등 부동산 관련 권리 행사에 제약이 따를 수 있으며, 이를 해결하기 위한 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 개발행위허가 제한 지역

본건 소재지는 개발행위허가 제한 지역으로 지정되어 있습니다 (2024-11-22). 이는 일정 기간 동안 건축물의 신축, 증축, 개축, 토지의 형질 변경 등 개발행위가 제한될 수 있음을 의미합니다. 제한 기간 및 구체적인 내용에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

본 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025-08-26). 이는 특정 면적 이상의 토지 거래 시 관할 시, 군, 구청장의 허가를 받아야 함을 의미합니다. 다만, 본 건의 경우 근린생활시설 용도에 따른 개인 간 거래에는 직접적인 영향이 제한적일 수 있으나, 용도 변경 또는 특정 거래 시에는 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.4. 매우 협소한 건물 면적

본건의 전용면적은 7.38㎡로 매우 협소합니다. 이로 인해 일반적인 상가 용도로 활용하기에는 제약이 많을 수 있으며, 특정 목적의 소규모 사무실, 창고, 또는 인접 호실과의 통합 활용 등 제한적인 활용 방안이 고려될 수 있습니다.

6.5. 미상 임대차 정보

임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 임차인과의 법적 관계가 불분명하거나, 혹은 임대차 관계가 존재하더라도 낙찰자가 인수할 부담이 없음을 시사할 수 있습니다. 그러나 임차인의 점유 여부 및 법적 대항력 유무는 별도 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 마두동의 역세권에 위치한 근린상가로, 주변에 풍부한 배후 수요와 잘 발달된 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 우수하여 입지 자체는 양호하다고 평가할 수 있습니다.

그러나 대지권 미등기, 개발행위허가 제한 지역 지정, 토지거래계약 허가구역 지정 등 몇 가지 중대한 법적, 행정적 제약 사항이 존재합니다. 특히 대지권 미등기는 소유권 행사에 큰 걸림돌이 될 수 있어, 이에 대한 명확한 해결 방안 모색이 필수적입니다. 또한, 건물 면적이 7.38㎡로 매우 협소하여 활용 방안이 제한적이라는 점 또한 고려해야 합니다.

감정가는 17,000,000원으로 책정되었으나, 이러한 제반 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산 마두동의 역세권에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 상업 및 주거 혼합 지역: 안정적인 수요 기반 확보가 가능합니다.

* 낮은 감정가: 협소한 면적과 제반 리스크로 인해 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. (단, 리스크 해소 비용 고려 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 17,000,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 대지권 미등기, 개발행위허가 제한, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용 및 시간, 그리고 협소한 전용 면적(7.38㎡)으로 인한 활용 제한 가능성을 충분히 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 예상 입찰가는 낙찰자 본인의 면밀한 현장 조사, 권리 분석, 법률 및 부동산 전문가의 자문을 통해 최종 결정하시기를 권고합니다.

임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 대항력 유무, 보증금 및 차임 지급 조건 등을 철저히 조사해야 하며, 본 건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

최종 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.