나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6192 [1] 경기도 파주시 문산읍 선유리 293-8 선유리미래숲다움 다동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '선유중학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 연립주택 및 다세대주택, 아파트단지, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 남측 인근 장승배기로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

사용승인일 2018.03.21.인 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 공동주택(도시형생활주택-다세대형) 선유리미래숲다움 다동 중 4층 401호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: PVC(하이)샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현황 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로에 각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경6192 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 293-8 선유리미래숲다움 다동 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 56.43㎡ (약 17.07평)

* 토지지분: 56.428㎡ (약 17.07평)

* 건물면적: 62.88㎡ (약 18.94평)

* 건물지분: 62.88㎡ (약 18.94평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 '선유중학교' 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 남측 인근 장승배기로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 2022년 06월 09일: 주식회사대원빌리지 명의의 신탁등기말소 (갑1)

* 2022년 06월 09일: 민경주 명의의 소유권이전 (매매가 169,000,000원) (갑2)

* 2022년 06월 09일: 수협은행 근저당권 (채권최고액 133,400,000원) (을1) - 본 건의 말소기준권리

* 2025년 10월 22일: 수협은행 임의경매개시결정 (채권액 120,462,799원) (갑3) - 본 건 경매 개시

* 2026년 01월 13일: 케이비캐피탈주식회사 가압류 (채권액 10,384,799원) (갑4)

* 총 등기부채권액: 143,784,799원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등은 등기부상 기재되지 않음).

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 주거 지역으로, 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 지역임.

* 상업 시설: 인근에 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설이 존재할 것으로 예상되나, 상세한 분석은 추가적인 현장 조사가 필요함.

* 경매 물건 자체: 다세대주택으로, 개별 거주 단위의 활용이 주된 목적임.

5. 생활정보

* 주거 환경: '선유중학교' 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 교육 환경 접근성은 양호한 편임.

* 편의시설: 차량 접근성과 버스 정류장 인근으로 기본적인 교통 편의성은 갖추고 있음. 주거 지역 내 편의시설은 보통 수준으로 예상됨.

* 건물 정보: 2018년 3월 21일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(다세대형)임. 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개 등의 구조로 이용 중이며, 승강기 및 개별 도시가스 난방 시설이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요함. (보증금 인수액 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있음.)

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있음. (2026년 8월 25일까지)

* 시장 변동성: 주변 시세 및 부동산 시장 동향에 따른 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 파주시 문산읍 선유리에 소재한 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5,800만원으로 책정되었으나, 최근 유사 단지의 매매 사례를 고려할 때 시세는 이를 하회할 가능성도 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 물건: 2018년 준공으로 비교적 최신 축에 속하여 내부 상태 및 관리 면에서 강점을 가짐.

* 준수한 면적: 전용면적 62.88㎡(약 18.94평)으로, 3~4인 가구의 주거 공간으로 적합함.

* 입지: 선유중학교 인근 주거 지역으로, 지역 내에서 안정적인 수요층 확보 가능.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 시세 차익 및 임대 수익 창출 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매 사례(더엘피스빌, 64.35㎡, 2019년 준공, 135,000,000원) 및 본건의 감정가(158,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장 상황과 물건의 가치를 반영한 합리적인 예상 입찰가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 건의 잠재적 가치와 명도 위험 등을 고려하여, 145,000,000원 수준에서의 입찰을 권고합니다. 이는 감정가 대비 약 91.7%, 최근 유사 물건 매매가 대비 약 7.4% 높은 금액으로, 신축 연식과 면적 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.