나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64497 [1] 경기도 고양시 덕양구 지축동 976-5 에스엠빌1차 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지효초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상용 건물, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-08-31)(고양 지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한 거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역( 2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지축지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역((가칭)지축1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지 효초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배, 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 단독주택(다가구주택) 및 제1종근린생활시설로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도 등" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이나, 탐문조사상 2층~4층은 현황 임차인이 거주중인 것으로 탐문조사되었으나 ,자세한 임대내역 등은 확인이 불가능하였으니, 경매 참여시 별도 확인이 요구됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64497 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 976-5 에스엠빌1차

용도: 근린주택 (단독주택(다가구주택) 및 제1종근린생활시설)

감정가: 2,425,731,800원

토지면적: 303.00㎡ (약 91.66평)

건물면적: 542.45㎡ (약 164.09평)

건물 제시외면적: 69.78㎡ (약 21.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 병점신용협동조합

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건축물 표제부 정보:

- 주요용도: 단독주택(다가구주택) 및 제1종근린생활시설

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

- 층수: 지하 0층, 지상 4층

- 준공일: 2022.06.23

2. 입지조건

주위환경:

* 본 건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 "지효초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주상용 건물, 학교, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황:

* 본 건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

토지형태 및 이용상태:

* 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

* 본 건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(지축1유치원, 지효초등학교), 제한보호구역(25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도).

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을1 근저당 (2022-06-30) 병점신용협동조합, 채권액 1,440,000,000원.

* 본 건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 곽 : 보증금 500,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-12-29, 확정 2023-05-24, 배당신고 2025-10-30, 대항력 없음.

* 손*: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-30, 대항력 없음.

* 송 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2022-08-17, 확정 2022-08-24, 배당신고 2025-11-21, 대항력 없음.

- 주의: 건물 등기부상 송호철 임차인의 주택임차권(을3)은 "인수"로 기재되어 있어, 보증금 50,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 임차인 현황의 '대항력 없음'과 상이하므로, 입찰 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2022-12-01, 확정 2022-12-01, 배당신고 2025-10-31, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-09-26, 확정 2024-08-02, 배당신고 2025-11-13, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2022-11-07, 확정 2022-11-07, 배당신고 2025-12-24, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 송호철 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 가능성 별도 확인 필요)

등기부 현황:

* 토지 등기부 채권 총액: 1,440,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,990,000,000원 (근저당 1,440,000,000원 + 주택임차권 500,000,000원)

4. 상권분석

주변지역:

* 아파트단지, 주상용 건물, 학교, 임야 등이 혼재된 지역으로, 지축동 일대는 최근 주거 단지 개발이 진행되는 지역입니다.

주요 시설:

* 지효초등학교 인근에 위치합니다.

건물 용도:

* 단독주택(다가구주택) 및 제1종 근린생활시설로 복합 활용되고 있습니다.

주변 시세:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 본 건의 '다가구주택 및 근린생활시설' 용도와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 분석된 주변 다세대 주택의 거래 사례(2026년 6~7월)는 69.87㎡ 기준 약 34,500만원 ~ 43,000만원으로, 평당 약 440만원 ~ 615만원 수준입니다.

* 본 건은 단독으로 사용되는 규모 있는 근린주택이므로, 위 다세대 주택 시세와 직접 비교하기보다는 감정가 및 임대 수익률을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

주변 학교:

* 지효초등학교, (가칭)지축1유치원 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

교통:

* 차량 접근성 우수하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설:

* 정보 부족하나, 주변 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

혐오시설:

* 주변 지역(지축동, 덕양구)에 대한 검색 결과, 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, '한강 폐기물매립 시설 설치제한지역'에 포함되어 있어 향후 관련 개발이나 환경 규제에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련:

* 송호철 임차인 보증금 50,000,000원 인수 가능성: 건물 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높습니다.

* 미확인 임대 관계: 임대 관계가 불명확하여, 인수되는 보증금 외 별도의 정산 문제나 명도 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

건물 및 토지 관련:

* 제시외 건물(69.78㎡) 포함 매각: 해당 건물의 합법성, 이용 현황, 철거 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 제한보호구역, 폐기물매립 시설 설치제한지역 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

기타:

* 감정평가 시점 이후의 시세 변동 가능성이 있습니다.

* 다가구주택 운영에 따른 관리, 수선, 임대 수익률 변동 등 일반적인 건물 관리 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동에 위치한 SM빌1차 근린주택(다가구주택 및 근린생활시설)으로, 토지 303㎡, 건물 542.45㎡ 규모입니다. 지효초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하고 교통 접근성도 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 임차인 송호철 씨의 보증금 50,000,000원은 등기부상 '인수'로 표기되어 있어 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 69.78㎡의 제시외 건물도 포함 매각 대상입니다.

전반적으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역의 장점을 가지나, 임차인 보증금 인수, 제시외 건물 처리, 각종 토지 이용 제한 사항 등은 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지축지구 개발 계획 등 지역 가치 상승 잠재력: 지축지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성: 다가구주택 및 근린생활시설로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교 인근에 위치하여 가족 단위 수요층에게 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,425,731,800원입니다.

주변 시세 분석 자료(다세대 주택)와의 직접적인 비교는 어렵지만, 건물의 규모와 위치, 잠재적 임대 수익 등을 고려해야 합니다.

가장 중요한 고려 사항은 송호철 임차인의 보증금 50,000,000원 인수 여부입니다. 이 보증금을 인수해야 할 경우, 실질적인 낙찰가는 감정가 외에 추가적으로 50,000,000원이 더 소요됩니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사, 권리 분석 상세화, 임대차 관계 명확화, 예상 수익률 분석 등을 종합적으로 수행한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준을 기준으로 하되, 인수 보증금을 감안한 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 총 예상 부담액 (감정가 + 인수 보증금): 약 2,475,731,800원 ~ 2,500,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위 (감정가 기준, 인수 보증금 별도): 약 2,425,731,800원 (감정가)에서 5~10% 낮게 시작하여, 인수 보증금(50,000,000원)을 별도로 고려한 금액으로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 감정가 대비 90% ~ 95% 선)

주의: 본 예상 입찰가는 현재 가용 정보에 기반한 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 권리 분석 결과, 현장 조사를 통해 반드시 조정되어야 합니다.

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