나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73405 [1] 경기도 동두천시 생연동 830-23 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 동두천시 상패동 소재 ‘동두천경찰서’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 관공서 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

적벽돌조 평스라브지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감임.

이용상태

1998.06.12 사용승인 되었으며, 다가구용 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73405 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 830-23 (신주소: 경기도 동두천시 강변로454번길 7-4)

용도: 다가구주택 (다가구용 단독주택)

감정가: 91,524,400원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장수새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물면적: 92.48㎡ (약 27.97평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건축물 정보

건축물 사용승인일: 1998년 06월 12일

건물 구조: 적벽돌조 평스라브지붕 지상 2층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치하며, 동두천경찰서 동측 인근 지역입니다. 주위는 근린생활시설, 주택, 관공서 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 간선도로가 인접해 있어 차량 이동이 용이합니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 용도지구/구역: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

* 주변 시설: 근린생활시설, 주택, 관공서 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 동두천시 지역은 전반적으로 문화·관광 시설(예: 소요산, 니지모리 스튜디오, 캠프보산 스트리트 등)이 개발되고 있으나, 본 물건지의 직접적인 인근 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 대규모 위락 시설 등)은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 동두천시는 과거 성매매집결지 해소 및 노후 주거지 개선 사업 등을 추진하고 있으며, 이러한 지역 정비 사업이 진행 중인 점을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (장수새마을금고, 2012-11-28 접수, 65,000,000원)

* 경매개시결정: 갑8/을13 임의경매 (장수새마을금고, 2025-10-24 접수, 46,205,120원)

* 기타 권리:

* 토지 등기부채권 총액: 73,400,000원

* 건물 등기부채권 총액: 94,184,621원 (가압류 포함)

* 소멸 대상 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련: 명시된 임차인 정보가 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 방문 시 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

3.3. 특이사항

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 제시외 면적 20.00㎡ (약 6.05평) 또한 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 동두천시 생연동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 동두천시는 최근 몇 년간 도시재생 사업 및 문화·관광 콘텐츠 개발에 힘쓰고 있으며, 이는 지역 활성화 및 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트, 종합병원 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 접근성은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 학교 및 의료 시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 기타

본건은 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 정비 사업을 통한 환경 개선의 여지가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 노후 건물

1998년 사용승인된 건물로, 현재 약 28년 경과한 노후 건물에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

총 20.00㎡(약 6.05평)의 제시외 건물 포함 매각으로, 해당 부분에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

6.3. 미상 정보

감정평가요약 및 건물감정평가요항표에 '임대 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 잠재적 인수 권리 또는 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용 계획 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 91,524,400원입니다. 토지 56.00㎡, 건물 92.48㎡에 제시외 건물 20.00㎡까지 포함한 일괄 매각 대상입니다. 교통은 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 편리한 편입니다. 주위 환경은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여 인수할 권리가 없는 것으로 보이나, 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 확인이 필수적입니다. 건물 사용승인일이 1998년으로 노후도가 있으며, 제시외 건물 포함 여부도 고려해야 합니다.

주거환경개선지구라는 점은 향후 지역 정비 및 개선 가능성을 시사하지만, 동시에 토지이용계획상의 제약 사항도 존재합니다. 혐오시설은 검색되지 않았으나, 동두천시 내에서 진행 중인 도시재생 사업 등의 영향은 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 환경 개선 잠재력: 주거환경개선지구 지정으로 향후 지역 개발 및 환경 개선 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 탄탄한 입지: 동두천시의 교통 및 생활 기반 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지, 건물, 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로 종합적인 활용 및 개발이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(본건 0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본건의 감정가는 91,524,400원이므로, 이를 기준으로 시장 조사, 물건의 정확한 상태, 주변 시세, 향후 발전 가능성, 잠재적 리스크(건물 노후도, 임대차 미상 정보 등)를 종합적으로 고려하여 본인만의 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 관련 지역의 최근 실거래가 및 부동산 동향을 추가적으로 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.