나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73335 [1] 경기도 동두천시 지행동 676 타워캐슬2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "신천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 점포 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 경원선 "지행역"이 위치하는 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 아스콘포장도로에 접하여 있으며 인근도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

후첨 지적개황도 및 건물개황도 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

1층은 공동현관 및 계단실, 2,3,4층 공히 주택(각층 3개호(2층:201호~203호, 3층:301호~303호, 4층:401호~403호))으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수시설, 위생설비, 도시가스 공급설비, 난방설비 등 갖추었음

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조

공부와의 차이

-본건 건물은 공부상 단독주택(다가구주택)으로 현황은 발코니부분을 확장한 것으로 조사되며 각 층별로 3개호로 이용중인 것으로 조사되니 업무에 참조하시기 바람. -건축물대장 현황도상의 각층 호 표시와 현황 호 표시의 위치가 상이한 점 업무에 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-미상.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73335 (1)

소재지: 경기도 동두천시 지행동 676 타워캐슬2

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 215.30㎡ (약 65.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 331.89㎡ (약 100.42평)

건물 제시외면적: 80.91㎡ (약 24.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 850,581,640원

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "신천초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 점포 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 경원선 "지행역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로2류(폭8m~10m)(접합) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액은 420,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 720,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

토지의 말소기준권리는 2017년 3월 13일에 접수된 신우신용협동조합의 근저당권(을5)입니다. 건물의 말소기준권리는 2019년 1월 11일에 접수된 신우신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 있으나, 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

* 박동호: 보증금 10,000,000원, 차임 650,000원, 전입/확정 2025-04-21

* 김규현: 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2023-03-17

* 홍종일: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-02-13, 확정 2019-02-08

* 김빛나: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-01-22, 확정 2023-12-19

* 이단비: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-02-27. (보증금 및 차임 금액 미상으로 주의 필요)

* 강예지: 보증금 35,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2024-02-27, 확정 2025-11-18

* 강예지: 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-11-06, 확정 2024-10-24

* 박준필: 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원, 확정 2021-07-23

* 박상선: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-11, 확정 2022-02-22

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 점포와 단독주택이 혼재하는 주상혼용지대로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 (추정)

신천초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. 경원선 지행역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주상혼용지역의 특성상 기본적인 상업 시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 사건(2025타경73335) 외 2026타경260 사건이 존재하므로, 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적 80.91㎡가 포함하여 매각되나, 공부상 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 특히 발코니 확장 등 현황과 공부상 표기 위치의 상이함이 언급되어 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

건축물대장 현황도상의 각 층 호 표시와 실제 이용 현황상의 호 표시 위치가 상이한 점을 업무에 참고해야 합니다. 임차인 이단비의 경우 보증금 및 차임이 미상으로, 해당 부분에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 동두천시 지행동에 위치한 다가구주택으로, 주상혼용지역의 특성을 지니고 있습니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 중복 사건 존재, 제시외 건물 및 공부상 현황과의 차이 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 통한 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 지행역 인근 지역의 개발 가능성과 잠재적 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세, 예상 임대 수익률, 명도 관련 제반 비용, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려한 면밀한 시장 분석이 선행되어야 합니다. 본 물건의 감정가는 850,581,640원입니다. 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.