나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73401 [1] 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 14층1405호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철1호선 "의정부역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 "경전철의정부역", 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 양호한 편임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지하 2층, 지상 16층 건물 내 14층 1405호로서 (사용승인일 : 2020. 09. 29) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 돌붙임 등 마감 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급,배수설비, 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 시가지경관지구(2020-06-03) , 특정용도제한지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73401 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 14층1405호

용도: 도시형생활주택

감정가: 119,000,000원

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

건물면적: 14.65㎡ (약 4.43평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 지하철 1호선 "의정부역" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 "경전철의정부역", 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

본건은 북측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 세장형의 평지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 시가지경관지구, 특정용도제한지구, 대로1류(폭 35m~40m), 역사문화환경보존지역(의정부2동성당), 상대보호구역(성모유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역(경전철, 시민로-송산로) 등 다양한 규제사항이 존재합니다.

혐오시설 관련: 제공된 검색 결과로는 본건 주위 특정 혐오시설의 직접적인 위치나 영향권에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 의정부시 전반적으로 쓰레기 소각장 이전 등 님비 시설 관련 이슈가 있었던 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 서울보증보험이 신청한 강제경매개시결정(접수일자: 2025-10-23)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권이전(매매 2021-07-30) 및 신탁등기말소 등기가 존재하며, 한국토지주택공사의 주택임차권(을1)은 보증금 119,000,000원으로 기재되어 있으나 '말소' 처리되었습니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 신청채권자의 배당을 받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용의 대항력 포기 확약서(2026.1.30)가 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 보증금반환청구권을 행사하지 않겠다는 의사를 밝힌 것으로 해석됩니다.

따라서, 낙찰자는 위 임차권 및 기타 을구 권리들을 인수할 필요가 없을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

*: 한국토지주택공사

보증금: 119,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-06

확정일자: 2021-07-05

배당신고일자: 2023-08-08

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 물건명세서 상 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재까지 파악된 바로는 인수할 권리가 없습니다.)

주의: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위임차권'이 언급되어 있으나, 제공된 등기부 요약 및 물건명세서 내용상으로는 해당 임차권이 말소될 예정이거나 이미 말소되었을 가능성이 높으며, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'과 함께 언급된 점을 감안하여 입찰 전 관련 내용을 더욱 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

1.4. 상권분석

본건의 감정가는 119,000,000원이며, 전용면적 14.65㎡(약 4.43평) 기준 평당 감정가는 약 2,686만원입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 1984년부터 2002년 사이에 건축된 주변의 연립 및 다세대 주택들에 대한 것으로, 본건(2020년 사용승인)과는 건축 연도가 큰 차이가 있습니다. 해당 사례들의 평당 매매가는 약 770만원 ~ 805만원 수준입니다.

본건의 감정가가 주변 연립/다세대 시세보다 현저히 높은 것은, 2020년 신축 건물이라는 점, 도시형생활주택/오피스텔로서의 용도, 그리고 의정부역 역세권이라는 입지적 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

본건은 전용면적 4.43평으로 매우 협소하여, 소형 주택 또는 1인 가구용 오피스텔로서의 수요를 고려해야 합니다.

동일 건물인 태림더끌리움씨티 내 유사 면적의 최근 실거래가나 현재 호가 정보가 부족하여 정확한 현재 시세 추정이 어렵습니다. 다만, 감정가는 신축 및 역세권 가치를 상당 부분 반영한 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 16층 건물 중 14층에 위치합니다. 사용승인일은 2020년 9월 29일입니다.

내외벽 마감은 몰탈 위 페인팅, 일부 돌붙임, 벽지 도배, 타일, 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

급배수, 위생, 난방, 화재탐지, 소화설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

도시형생활주택으로 이용 중이며, 주변에 각종 근린생활시설 및 주거 시설이 혼재해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

선순위임차권 존재 가능성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위임차권'이 언급되어 있어 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 그러나 등기부상 한국토지주택공사 임차권은 '말소' 처리되었고, 대항력 포기 확약서가 제출된 점은 인수 보증금이 없을 가능성을 높입니다. 그럼에도 불구하고, 관련 내용에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

SGI 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용이 명시되지 않아 정확한 파악이 어렵습니다. 경매 진행 조건에 변동 사항이 있을 수 있으므로, 입찰 전 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 철도보호지구 등 여러 규제 지역에 속해 있어 향후 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

협소한 면적: 전용면적 14.65㎡(약 4.43평)은 1인 가구에도 매우 작은 공간으로, 향후 매매나 임대 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 인근에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 역세권의 우수한 교통 및 생활 편의성을 강점으로 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단되나, '선순위임차권' 관련 특이사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

감정가는 119,000,000원으로, 신축 연도와 입지를 고려하면 합리적인 수준으로 보이나, 전용면적이 매우 작은 점을 감안할 때 투자 수익률 측면에서의 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

의정부역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건

2020년 준공된 비교적 최신 건물로 쾌적한 주거 환경 기대

1인 가구 수요를 겨냥한 소형 도시형생활주택/오피스텔

권리 분석상 낙찰자가 인수할 위험 부담이 적은 물건

1.9. 예상 입찰가

감정가: 119,000,000원

주변 시세와 비교 시, 본건은 신축 건물과 역세권 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다. 제공된 연립/다세대 매매 사례와 직접 비교하기에는 건물 종류 및 연식 차이가 큽니다.

전용면적 4.43평이라는 매우 작은 면적을 고려할 때, 투자 수익률, 향후 시세 상승 여력, 그리고 임대 수요를 신중하게 분석해야 합니다.

인수 보증금: 0원

본건의 감정가 및 주변 시세, 그리고 작은 면적이라는 점을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근한다면 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 이는 개인의 투자 성향 및 시장 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.