나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73378 [1] 경기도 양주시 백석읍 기산리 231 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 '기산저수지' 북측에 위치하며, 주위는 지방도변으로 근린생활시설, 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하나 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)(3) : 남측 하향 완경사지에 조성된 부정형의 토지로서, 3필지 일단으로 상업용 건부지 등으로 이용중임. 기호(7) : 남동측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현황 건부지 등으로 이용중임. 기호(10) : 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 자연림 및 토지임야 등임. 기호(11) : 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 임야기타 등임. 기호(12)(13)(15) : 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 토지임야 등임. 기호(14)(16)(17) : 남동측 하향 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1)-(3) : 일단으로 북측으로 왕복 2,3차선 포장도로에 접하고 있음. 기호(7)(10)-(17) : 지적상 맹지이나, 기호(14), 기호(16), 기호(17) 현황 도로 등을 통해 출입이 가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(2) : 생산관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국지도98호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(3) : 농림지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 접도구역(국지도98호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(10) : 농림지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(11) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(12) : 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(13) : 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(14) : 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로[공고번호 제2014-998호] 기호(15) : 농림지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호(16)(17) : 계획관리지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도로구역(국지도39호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

다수의 제시외 건물이 소재함. (후첨 지적개황도 참조)

공부와의 차이

기호(14), 기호(16), 기호(17) 공부상 지목 '목장용지'이나, 현황 '도로 등' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/2층(에이동) 및 단층(비동~엘동) 건물로서, (사용승인일 : 1999.12.21.) 외벽 : 몰탈 위 황토 마감 등 창호 : 샷시 등임. 기호(5) : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2013.12.26. 및 일부 증축 : 2014.07.21.) 내벽 : 일부 벽지 및 타일 등 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : PVC 샷시 등임. 기호(6) : 철근콘크리트조 시멘트벽돌지붕 및 슬래브지붕 3층 건물로서, (사용승인일 : 1986.12.18.) 외벽 : 몰탈 위 돌붙임 마감 등 창호 : 샷시 등임. 기호(8) : 경량철골구조 판넬경사지붕 개방형 단층 건물임. (사용승인일 : 2015.12.10.) 기호(9) : 벽돌구조 경사지붕(현황 평지붕) 단층 건물로서, (사용승인일 : 2015.12.10.) 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

기호(4) : 근린생활시설 등으로 이용중임. 기호(5) : 다가구주택으로 이용중임. 기호(6) : 근린생활시설 등으로 이용중임. 기호(8) : 근린생활시설 등으로 이용중임. 기호(9) : 근린생활시설 등으로 이용중임.

설비내역

기호(4)(5)(6)(9) : 전기 및 위생급배수설비, 일부 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

다수의 제시외건물이 소재함. (후첨 건물개황도 참조)

공부와의 차이

기호(4) 건물의 등기사항전부증명서상 '엘동'은 건축물대장상 '에프동'으로 변경된 것으로 조사됨. 기호(9) 건물의 등기사항전부증명서상 도로명주소는 대장 및 현황상 도로명주소와 상이한 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73378 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 백석읍 기산리 231

* 용도: 제2종근린생활시설 및 다가구주택 (복합용도)

* 감정가: 3,057,538,870원

* 토지면적: 2421.00㎡ (약 732.4평)

* 건물면적: 1443.27㎡ (약 436.5평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 백석농업협동조합

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리 소재 '기산저수지' 북측에 위치하고 있습니다.

* 주위는 지방도변에 따라 근린생활시설, 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 차량으로의 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 이용 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 일부(기호 1-3)는 북측으로 왕복 2-3차선 포장도로에 접해 있으나, 지적상 맹지인 토지(기호 7, 10-17)도 현황 도로를 통해 출입이 가능한 상태입니다.

* 토지이용계획상 다수의 필지가 군사격장 소음대책구역(제3종구역)에 해당하며, 이는 향후 건물 이용 및 신축 등에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2000년 8월 7일 접수된 백석농업협동조합의 근저당권(채권액 금130,000,000원)으로, 본 경매로 인해 해당 권리 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 약 2,105,000,000원에 달합니다.

* 임차인 현황:

* 김 (전입 2016.12.23): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 박 (전입 2019.06.05): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사동우코리아 (사업자 2020.11.11): 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 대항력 없음.

* 전체 임차인의 인수되는 보증금은 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자는 명도 절차를 통해 임차인을 내보낼 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 근린생활시설 및 다가구주택 등의 용도로 이용되고 있으며, 지방도변에 위치하여 영업 활동 시 노출 효과를 기대할 수 있습니다.

* 주변 환경이 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어 일반적인 도심 상권과는 차이가 있으나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 운영이나 다가구 주택을 통한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

* 기산저수지가 인근에 있어 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 소재하나, 대규모 상업시설이나 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

* 주거 용도로 활용 시, 주변의 농경지 및 임야 환경이 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용계획상 생산관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 접도구역, 성장관리권역, 제한보호구역(군사), 군사격장 소음대책구역, 배출시설설치제한지역, 토석채취제한지역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다. 특히 군사시설 관련 제한은 개발에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 공부상 지목(목장용지)과 현황(도로 등)이 상이한 부분이 있습니다.

* 건물 공부와의 차이(동 표기 변경, 도로명주소 상이 등)가 존재하여 서류 정리 및 행정 처리 시 주의가 필요합니다.

* 다수의 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함되나 별도의 관리 및 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일부 건물(특히 다가구주택으로 이용 중인 건물)의 임대 관계가 미상으로, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

* 공동담보 물건으로, 채권자들의 이해관계에 따라 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

* 총 채권액이 감정가를 초과하는 수준으로, 수익률 분석 시 매우 신중해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 백석읍 기산리에 위치한 대규모 토지 및 복합 건물 일괄 매각 물건으로, 감정가는 약 30.5억 원입니다. 지방도변에 위치하며 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 가능하나, 주변은 농경지, 임야 등과 혼재되어 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인들은 대항력이 없어 명도가 용이할 것으로 판단됩니다. 그러나 다수의 토지 이용 제한(특히 군사시설 관련)과 공부와의 차이, 제시외 건물, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 복합적으로 고려해야 합니다. 또한, 21억 원이 넘는 채권 총액은 낙찰가 산정에 중요한 고려사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하여 시너지 효과를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 근린생활시설과 다가구주택의 복합 용도로 인해 임대 수익 및 향후 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 기산저수지 인근의 자연환경을 활용한 개발 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

* 현재 파악된 임차인들의 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 약 30.5억 원의 감정가 대비 21억 원이 넘는 채권 총액이 존재하며, 다양한 공법상 제한 및 공부와의 차이, 제시외 건물 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 해당 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 면밀한 현장 조사, 주변 시세 비교, 향후 개발 가능성 및 투자 수익률 분석이 필수적입니다. 무리한 경쟁보다는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적인 접근을 권장하며, 인수되는 채권 및 제반 비용을 고려하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.