나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13491 [1] 서울특별시 노원구 상계동 624 상계주공아파트 제1610동 제12층 제1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "서울상경초등학교" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "마들역(지하철 7호선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 콘크리트지붕 15층 건물 내 제12층 제1203호로서, (1988.09.23. 사용승인) 외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 30미터 내외의 동일로, 북측 및 남측으로 15~20미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지 내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지), 제1종지구단위계획구역(입안), 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명세서

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13491 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 624 상계주공아파트 제1610동 제12층 제1203호

용도: 아파트

건축년도: 1988년 (1988.09.23. 사용승인)

감정가: 388,000,000원

토지면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

건물면적: 45.77㎡ (약 13.84평) (전용면적 45.77㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "서울상경초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 "마들역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통상황은 양호합니다.

* 도로상태

단지 동측으로 폭 약 30미터의 동일로, 북측 및 남측으로 15~20미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 단지 내 도로와도 원활하게 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본상 채권총액은 440,380,000원이며, 주요 등기사항은 다음과 같습니다.

- 을1: 근저당, 한국주택금융공사 (말소)

- 을2: 근저당, 비엔케이캐피탈주식회사 (말소)

- 갑2: 임의경매, 비엔케이캐피탈 (말소)

위 등기사항으로 미루어 볼 때, 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

본 건은 인수할 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

* 특이사항

현장조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등은 파악이 불가합니다. 이는 입찰 시 반드시 유의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

* 주변 시설

본건은 서울상경초등학교와 인접해 있으며, 지하철 7호선 마들역을 중심으로 형성된 역세권에 위치합니다. 또한, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 상권 특성

대규모 아파트 단지 내 위치하며, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 근린 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

단지 주변의 다양한 상업시설 및 병원, 은행 등 근린생활시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설

서울상경초등학교가 인접해 있어 자녀들의 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 환경

15층 건물 중 12층에 위치하며, 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 내부 상태

점유자 부재로 인한 내부 확인 불가로 인해 주택의 실제 상태, 설비 작동 여부, 인테리어 상태 등을 파악하지 못했습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 또는 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 이 외에도 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 묶여 있어 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 교육환경 보호구역 및 토지거래허가구역 지정 내용은 관련 기관에 상세 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상

임대차 관계가 불분명하며, 보증금 및 차임이 미상인 점은 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 비록 인수할 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 관련 내용을 철저히 조사할 필요가 있습니다.

* 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 지하철 7호선 마들역 역세권에 위치한 상계주공아파트 1610동 12층(전용 45.77㎡)으로, 인근 학교 및 생활편의시설 접근성이 양호한 주거지입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 부담은 없습니다. 그러나 내부 상태 미확인, 복잡한 토지이용계획, 임대관계 불분명 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 시에는 이러한 부분들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자포인트

* 더블 역세권 잠재력 (7호선 마들역 인접)

* 초등학교 인접 (서울상경초등학교)

* 노후 아파트 단지로서 향후 재건축/리모델링 가능성 (사업 추진 여부는 별도 확인 필요)

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성

9. 예상입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일한 면적(45.77㎡)의 12층 물건이 2026년 7월 1일 430,000,000원에 거래되었으며, 6층 물건은 2026년 7월 10일 470,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 388,000,000원입니다.

이러한 시세 분석과 물건의 현황을 종합적으로 고려할 때, 동일 층수 거래가격을 기준으로 낙찰 가능성을 높이기 위한 경쟁력 있는 입찰가는 440,000,000원에서 450,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 등기부 등본 및 관련 서류의 면밀한 검토, 추가적인 시세 조사 등이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.