나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13505 [1] 서울특별시 강북구 수유동 48-8 수유프리미어엠 제14층 제1408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독 주택, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철이 소재하여 대중 교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상15 건내 제14층 제1408호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리향의 평탄한 토지로서 집합건축물(도시형생활주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 대로3류 및 서측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m ~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(서울특별시고시 제2022-342호)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법,> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지 거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), 건축선 (3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13505 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 48-8, 수유프리미어엠 제14층 제1408호

건물명: 수유프리미어엠

용도: 오피스텔

건축년도: 2016년

총층수: 15층 중 14층

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상15층

건물면적 (전용면적): 22.97㎡ (약 6.95평)

건물 총면적: 6586.44㎡ (연면적)

토지면적 (대지권): 4.78㎡ (약 1.45평)

건축물 용도 (기재): 도시형생활주택, 업무시설, 제1·2종근린생활시설

1.3. 매각물건 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 145,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "수유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 근거리에 지하철이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 무난함. (4호선 수유역, 우이신설선 화계역, 삼양역 인근)

2.3. 인접 도로

본건은 북측으로 대로3류(폭 25m~30m) 및 서측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리: 서울북부지방법원의 가압류 결정(2021카단1093, 2021-12-14 접수, 권리자: 강영수, 채권금액: 10,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부채권 총액 160,000,000원.

말소기준권리보다 후순위의 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 모두 말소될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요, 비고 없음) - 일반적으로 인수되는 권리가 없음을 의미함.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김형우)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-05

확정일자: 2021-10-25

배당신고일자: 2024-02-14

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 대항력이 없어 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됨.

3.4. 권리분석 요약

권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 대항력 있는 임차인도 존재하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 업무시설, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역으로, 다양한 업종이 영업 중임.

4.2. 최근 시세 동향

최근 실거래가 데이터에 따르면, 유사 면적의 오피스텔 거래가는 다음과 같음.

2024년 8월 21일: 115,000,000원 (전용면적 22.97㎡)

2025년 10월 31일: 110,000,000원 (전용면적 22.97㎡, 미래 예상가)

평균 실거래가 (2024년 기준)는 약 115,000,000원으로 파악됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 북동측 인근에 수유초등학교가 위치함.

주변에 지하철역, 버스정류장, 다양한 점포 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호함.

주변 상권에는 마트, 편의점, 음식점, 카페 등이 다양하게 분포되어 있음.

5.2. 혐오시설 및 기타

현재 제공된 정보 및 외부 조사 결과, 본건과 인접하여 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역

대로3류 및 소로3류 접합

가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

건축선 (3m 건축선 지정구역)

위와 같은 다수의 도시계획법적 제한사항이 존재하며, 이는 향후 건물 증개축이나 재건축 시 고려사항이 될 수 있음.

6.2. 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 임차인 현황에서 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 대항력이 없고 말소되는 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원임. 해당 내용은 절차상의 변경을 의미하는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 오피스텔로, 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 편입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인도 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 보입니다. 주변에 지하철역 및 버스정류장이 있어 교통이 편리하고, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 복합적인 토지이용계획상의 제한이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 이를 충분히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 서울 시내 중심권에 투자가 가능한 물건입니다.

* 2016년에 준공된 비교적 신축 오피스텔입니다.

* 지하철역 및 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 145,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적 오피스텔의 거래가는 110,000,000원에서 115,000,000원 선에서 형성되어 있습니다.

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 최근 실거래가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

(이는 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.