나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13452 [1] 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 제103동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 "서울일신초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트,주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장,지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건물로서, 외벽 : 석재마감 등 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형토지로서, 공동주택(다세대주택)건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13452 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 제103동 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 290,000,000원

토지면적: 19.88㎡ (약 6.01평)

토지지분: 19.877㎡ (약 6.01평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공일자: 2021년 3월 9일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 종암동에 위치하며, "서울일신초등학교" 동측 인근입니다.

주변 환경은 아파트, 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

토지는 대체로 가장형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리(2024.07.03. 압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 및 이전 등기가 경료되어 있으며, 강제경매 개시결정 등기(2025.10.17.)가 말소기준권리보다 후순위로 기재되어 있습니다.

주택임차인 강 씨의 경우, 보증금 278,000,000원, 확정일자 2021.03.25, 전입일자 2021.04.14이나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울일신초등학교 인근의 안정된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변으로 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 상권을 형성하고 있습니다.

초등학교가 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

대중교통 접근성이 양호하여 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 서울일신초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 편리합니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 광역 이동이 편리합니다.

설비: 난방, 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격(외국인 등) 및 용도에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 관련 사항은 계약 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있으므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계 미상의 타 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 시점을 고려한 세심한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 종암동에 위치한 신축에 가까운 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 생활환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깨끗한 편입니다.

주요 임차인 강 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 인수 보증금 총액이 0원이므로 명도 후 잔여 보증금 관련 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

최근 준공된 건물(2021년)이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토와 토지거래 허가구역 지정에 따른 매수자격 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 준공된 건물(2021년)로 신축 효과 및 유지보수 용이성.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 별도의 권리 인수 위험이 없습니다.

강력한 서울 도심 입지로 향후 시세 상승 기대.

초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 290,000,000원

인근 유사 물건 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.38㎡) 및 준공연도(2021년)를 가진 물건이 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 본건의 시세는 약 305,000,000원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 이상, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 가격으로 산정하는 것이 합리적입니다.

투기 과열지구 및 거래 허가 구역 지정 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황과 본건의 특징을 고려할 때, 예상 입찰가는 295,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.