나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13443 [1] 서울특별시 도봉구 창동 647-1 북한산현대홈시티 제201동 제12층 제1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 도봉구 창동 소재 지하철4호선 "쌍문역" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주변환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 지하철 4호선 "쌍문역" 및 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층건물내에 구분 소유된 제12층 제1201호로서, (사용승인일 2005.09.16) 외벽: 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 자체기반 평탄한 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 "도봉로106길", 북서측으로 "도봉로110다길" 및 남측으로 "도봉로104길"의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간:2025.8.26.-2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20- 2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 오피스텔 표준적 물건상황을 기준하여 평가하였음. 2). 본건은 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상현황 도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으며, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13443 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 647-1 북한산현대홈시티 제201동 제12층 제1201호

용도: 오피스텔

감정가: 348,000,000원

토지면적: 21.81㎡ (약 6.60평)

건물면적: 60.97㎡ (약 18.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

사용승인일: 2005년 9월 16일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울시 도봉구 창동, 지하철 4호선 쌍문역 남측 인근에 위치. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 혼합된 일반적인 도심 환경임.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 지하철 4호선 쌍문역 및 다수의 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 접근성: 북동측 도봉로106길, 북서측 도봉로110다길, 남측 도봉로104길 등 포장도로와 접하여 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2012년 11월 2일자 북서울농업협동조합 근저당권.

* 총 채무액: 약 327,500,000원 (등기부 요약 기준)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구의 근저당권, 전세권, 압류 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 판테온대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수할 필요는 없으나, 배당 여부에 따라 변제받지 못한 금액이 있을 수 있으므로 현장 조사 시 임차인과 명확한 협의가 필요함.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 직주근접성: 오피스텔 용도로 활용되는 지역으로, 주변 업무 시설 및 교통망을 고려할 때 직주근접성이 우수함.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 쌍문역 이용 가능하며, 시내버스 노선 다양.

* 편의시설: 주변 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용 편리.

* 주거환경: 아파트 및 오피스텔이 밀집한 주거 지역으로 생활 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2005년 사용승인된 건물로, 약 20년 경과. 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 내부구조 불확실성: 현장조사 시 거주인 부재로 정확한 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장상의 현황도와 실제 내부구조가 상이할 수 있다는 점은 입찰 전 반드시 재확인이 필요함.

* 토지이용계획 제한: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재함.

* 혐오시설: 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 도봉구 창동에 위치한 북한산현대홈시티 오피스텔로, 지하철 4호선 쌍문역 인근에 있어 교통 및 생활 편의성이 양호한 물건임.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보임.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 층수 및 면적의 오피스텔이 감정가를 상회하는 가격에 거래된 사례가 있어 시세 상승 가능성도 엿볼 수 있음.

* 다만, 임차인의 대항력이 없고, 건물 내부 상태에 대한 정확한 확인이 어려운 점 등은 투자 시 유의해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 교통 요지: 지하철 4호선 쌍문역 접근성 우수, 서울 도심 및 외곽으로의 이동 편리.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 주거, 상업 시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성된 사례가 있어 시세 차익 기대 가능.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 하위 권리는 모두 소멸 예정으로 인수 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 348,000,000원

* 최근 12층 거래가 (유사 면적): 355,000,000원 (2026년 6월 10일)

* 최근 5/7층 거래가 (동일 면적): 315,000,000 ~ 299,000,000원 (2026년 6월/7월)

* 본건은 12층으로, 가장 높은 시세가 반영된 12층 거래가(355백만원)를 참고할 때, 감정가(348백만원)는 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단됨.

* 대항력 없는 임차인의 보증금(5백만원)은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 고려하지 않음.

* 현 시세 및 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰에 참여하는 것이 유리할 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

* 최적 입찰가 제안: 348,000,000원 ~ 355,000,000원 (감정가 이상, 최근 최고가 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.