나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13411 [1] 서울특별시 강북구 번동 521-20 제1층 제1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 번동 소재 "성신여자대학교" 동 측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린상가, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 벽돌조 스페니쉬기와 지붕 다세대주택,지하1층 및 지상2층 건물 중 제1층1호로서,('집합건축물대장'상의 사용승인일자:1990.06.28.임) 외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택(후첨: "내부구조도" 참조)로 이용중임

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 화재탑지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 가장형으로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북동측으로 덕를로40길의 아스팔트포장도로에 접함..

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.),

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상 물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 용이하지 아니하여, 내부구조도는 강북구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람. (3) 대상 물건 확인 및 실지 조사 시 공부상 및 실제 거주 출입문에 호수의 표시(아무 표시 없음)가 없었으며, 대상 건물에 거주하시는 분의 위치(호수)확인에 의하면, 실제 거주자의 호별 호수와 공부상의 호별호수 위치가 불일치함을 확인하였으며, 대상물건의 감정평가서에는 공부상의 위치 호수(제1호) 및 현황상의 위치 호수(제2호)에 대하여 감정평가액을 각각 표시 하였으니 경매업무에 참고하시기 바랍니다,

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13411 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 번동 521-20 제1층 제1호

용도: 다세대주택

감정가: 108,000,000원

토지면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

건물면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강북구 번동에 위치하며, "성신여자대학교" 동 측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 벽돌조 스페니쉬 기와 지붕의 다세대주택으로, 지하 1층 및 지상 2층 건물 중 제1층 제1호입니다.

건물은 북동측으로 덕릉로40길의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 말소기준권리인 주식회사 펜타어드밴스대부의 근저당(2024.10.24. 접수, 82,500,000원)을 포함한 다수의 근저당, 채권질권, 임의경매 개시결정 등기들이 모두 말소될 예정입니다.

따라서 경매 절차를 통해 이러한 권리들은 소멸될 것으로 보이며, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다(합계 0원). 그러나 실제 임대차 관계 및 보증금/차임은 미상인 경우도 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 다세대주택과 함께 근린상가가 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 대학교가 위치하여 유동 인구가 존재하며, 이는 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 판단할 근거는 없습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 노선버스 정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

교육: 번동초등학교, 오현초등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치합니다.

편의시설: 근린상가 및 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

환경: 오현근린공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 조성합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 공부상 호수와 실제 현황상의 호수 위치 불일치 문제입니다. '제1층 제1호'로 공부에 등재되어 있으나, 실제 점유하고 있는 호수는 '제2호'일 가능성이 높으며, 좌우가 바뀐 상태로 추정됩니다. 매각 대상은 실제 현황 기준이므로, 매수 후 건축물대장상 현황도 수정 절차가 필요할 수 있습니다.

소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 구조 조사가 용이하지 않았으며, 내부 구조도는 '집합건축물대장'상의 현황도를 기준으로 작성되었으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

임대차 사항이 미상인 점 역시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 번동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 책정되어 있습니다.

모든 등기부상 권리들은 말소될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

그러나 공부상 호수와 실제 현황상의 호수 불일치 및 이로 인한 건축물대장 수정 필요성, 임대차 관계 미확인 등의 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 이러한 불확실성은 낙찰 후 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

서울 강북구라는 입지적 장점을 가집니다.

경매 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

주변 시세 및 최근 거래 사례를 볼 때, 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 108,000,000원입니다.

최근(2026년 7월) 인근의 유사 다세대주택(42.54㎡ ~ 56.94㎡) 거래 사례를 바탕으로 추정 시, 본 물건(33.12㎡)의 시장 가치는 대략 109,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 예상됩니다.

그러나 공부상 호수와 실제 현황상의 불일치, 건축물대장 수정 필요성, 임대차 미상 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 약 97% 수준인 105,000,000원을 합리적인 입찰가로 제안합니다.

이는 보수적인 접근 방식이며, 투자자의 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.