나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13447 [1] 서울특별시 강북구 수유동 166-73 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "강북중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상 업용, 주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정 은 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 및 벽지도배, 타일 마감 등. 창호: 알루미늄 샷시창호 등임.

이용상태

1층 : 근린생활시설, 주차장 등. 2층 : 근린생활시설 등. 3층 : 근린생활시설 등. 4층 : 주택 등. 5층 : 주택 등. 지층 : 근린생활시설 등.

설비내역

기본 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 주차시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13447 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 166-73

용도: 근린주택

감정가: 2,613,028,440원

토지면적: 246.60㎡ (약 74.6평)

건물면적: 779.03㎡ (약 235.7평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (토지 100%, 건물 50% 지분)

채권자: (OOOO

특이사항: 지분매각

주의사항: 일괄매각

2.2. 건물 상세 정보

건축년도: 1995년 (사용승인일 1995.12.11)

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕

층수: 지하 1층 / 지상 5층

주요 용도: 제1종근린생활시설, 주택

총 연면적: 779.03㎡ (약 235.7평)

건폐율: 59.44%

용적률: 256.46%

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, "강북중학교" 남측 인근 지역에 속합니다. 주변은 상업용 및 주상용 건물이 혼재하는 노선 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로, 본 토지는 외국인 등 특정 대상자에게 해당 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 아파트 용도로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2007년 3월 13일 농업협동조합중앙회의 근저당권 (을3) 입니다.

등기부채권 총액: 348,000,000원 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 명세서상 '지상권개요' 항목이 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4.2. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하나, 권리분석 결과 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 김용훈

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2007-07-12, 대항력: 없음

* 임차인: 류주남

보증금: 5,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2020-05-25, 확정일자: 2020-05-20, 배당신고일자: 2026-01-05, 대항력: 없음

* 임차인: 이지원 (빽다방)

보증금: 30,000,000원, 차임: 2,100,000원, 전입일자: 2024-04-30, 대항력: 없음

* 임차인: 조성운

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-10-16, 대항력: 없음

* 임차인: 하영숙

보증금: 80,000,000원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2013-04-09, 대항력: 없음

* 임차인: 한수정

보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2014-09-22, 확정일자: 2014-09-22, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 배당요구를 하였고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본 물건은 수유동 상가지대로에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

5.2. 주변 상가 시세

인근 다세대 주택 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 면적 대비 약 120만 원 ~ 150만 원/평 수준의 매매 시세가 형성되어 있습니다. 본 물건은 근린주택으로 해당 시세와 직접 비교는 어렵지만, 주변 지역의 부동산 가치 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다. (제공된 JSON 데이터 기반 분석)

5.3. 상권 잠재력

강북중학교 인근의 상권은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 상권 유지 및 발전 가능성을 가지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 시설

본건 남측 인근에 강북중학교가 위치하며, 수유초등학교, 수유여자중학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있습니다.

6.2. 편의 시설

주변에 다수의 편의점, 은행, 병원, 식당 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6.3. 주변 환경

차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이한 환경이며, 주거 및 상업 시설이 조화롭게 분포되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분 매각 (토지 100%, 건물 50%)

가장 큰 리스크 요인으로, 토지 전체 소유권과 건물 절반의 지분만을 취득하게 되어 향후 건물 사용, 관리, 수익 분배, 재건축 등에서 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적입니다. 이는 소유권 행사에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

7.2. 토지/건물 소유 관계의 불명확성

현황 조사서에 따르면, 본건 토지가 건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등이 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있어, 토지 경계 문제 발생 가능성이 있습니다.

7.3. 토지거래계약 허가 구역

외국인 등 특정 대상자 및 특정 용도에 한해 토지거래계약 허가를 받아야 하므로, 신규 매수자의 취득 과정에 제한이 있을 수 있습니다.

7.4. 건축 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 추가적인 건축이나 증축에 있어 층수 제한이 있습니다. 현재 건물(5층)은 용적률(256.46%)이 법정 최대치에 근접하거나 초과하여 신축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7.5. 기타 법규 제한

절대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법규적 제한이 존재하여 해당 지역 내에서의 건축 행위나 특정 사업 운영에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 역세권에 인접한 노선 상가지대에 위치한 근린주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 토지 100%와 건물 50% 지분 매각이라는 매우 복잡하고 큰 리스크를 안고 있으며, 토지 경계 및 소유 관계 확인이 필요하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 지역의 건축 관련 법규 제한도 투자 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강북중학교 인근으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 활발한 지역.

* 편리한 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용 용이.

* 명도 부담 적음: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 상권 잠재력: 꾸준한 수요 기반의 안정적인 상권.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,613,028,440원입니다. 이는 토지 100%와 건물 50% 지분 매각 대상에 대한 평가액으로, 해당 지분 가치를 반영한 금액으로 추정됩니다.

인근 지역의 다세대 주택 거래 사례를 바탕으로 산정한 단위 면적당 시세는 약 41.75만 원/㎡ 수준이나, 본건은 근린주택으로서 토지 가치와 상업용 건물로서의 가치가 복합적으로 작용하므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

가장 큰 리스크인 '지분 매각'과 '토지 경계 및 소유 관계 불명확성'을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 2,300,000,000원 ~ 2,600,000,000원

상기 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 권리 관계, 현장 조사 결과, 물건의 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.