나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13507 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1543 재성빌라트 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '솔샘고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근에 다 세대주택, 다가구주택, 학교 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건으로서, 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 미상임, 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

재성빌라트 제3층 제302호로서, 다세대주택 용도임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 완경사지의 사다리형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로(저촉) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용 도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: -.

물건 비고

제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13507 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1543 재성빌라트 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 201,254,800원

토지면적: 28.44㎡ (약 8.60평)

토지지분: 28.44㎡ (약 8.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 51.82㎡ (약 15.68평)

건물지분: 51.82㎡ (약 15.68평)

건물 제시외면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2007년

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 및 평슬라브지붕 지하1층/지상4층

총 건물 연면적: 631.02㎡ (약 190.97평)

대지 면적: 269㎡ (약 81.37평)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 '솔샘고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경으로는 다세대주택, 다가구주택, 학교 등이 소재하여 일반적인 주거지역의 형태를 띠고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

물건지 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 10월 23일 접수된 강제경매(을11)입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 188,000,000원, 전입일자 2020년 9월 23일, 확정일자 2020년 9월 3일입니다. 배당신고일자는 2023년 12월 8일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

주택도시보증공사는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 을11 (주택임차권) 및 갑6 (압류) 등기 역시 말소 대상입니다.

따라서 본 경매 물건은 권리상 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없을 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 188,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택이므로 직접적인 상권 분석보다는 주변 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성을 중심으로 판단해야 합니다.

솔샘고등학교와 인근 주택 밀집 지역은 통상적으로 기본적인 생활 편의시설 (마트, 편의점, 식당 등)이 갖추어진 지역입니다.

본 건 지역은 다세대주택 및 다가구주택이 밀집한 주거 지역으로서, 주변에 주거민을 대상으로 하는 소규모 근린상업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 솔샘고등학교가 인근에 위치하며, 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 주거 단지입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물입니다.

* 이용상태: 재성빌라트 3층 302호로서 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 본건 매각에는 공부상 면적 외에 별도로 사용 중인 제시외 건물(28.80㎡, 약 8.71평)이 포함됩니다. 이에 대한 법적 검토 및 철거, 증축 등 추가적인 비용 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있습니다.

* 도로(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 계약 시 허가를 받아야 할 수 있습니다 (지정기간 2025.8.26 ~ 2026.8.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31).

* 임대 관계: 등기부상 주택도시보증공사 외 별도 임대차 관계는 확인되지 않았으나, 임대관계는 미상임으로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 부담은 없습니다.

* 혐오시설: 본 물건의 직접적인 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 서울북부지방법원 2025타경13507 (1)은 서울 강북구 미아동에 위치한 다세대주택입니다.

권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 특히 주택도시보증공사의 임차권 관련 확약으로 인해 낙찰 후 명도 및 잔금 관련 부담이 경감될 것으로 예상됩니다.

주요 리스크 요인은 제시외 건물 포함 여부와 토지이용계획상의 제한 사항들입니다. 제시외 건물에 대한 정확한 현황 파악과 관련 법규 검토가 필수적입니다.

전반적으로 주거 지역으로서의 안정적인 가치를 지니고 있으며, 최근 실거래가 정보를 감안할 때 투자 가치 또한 검토해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 서울 강북구는 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 법적인 리스크가 적습니다.

* HUG 확약으로 인한 명도 부담 경감: 임차인의 보증금 반환 청구권 포기로 인해 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 제시외 건물 활용 가능성: 별도 비용이 발생할 수 있으나, 적법하게 활용할 경우 추가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 시세가 높은 점을 감안하여 합리적인 입찰가를 통해 수익을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 7월 2026년 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(약 48.45㎡ ~ 58.37㎡)의 다세대주택이 28,300만원에서 31,800만원 사이에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(201,254,800원)보다 상당히 높은 수준입니다.

본건 건물의 전용면적은 51.82㎡ (약 15.68평)이며, 최근 실거래가 기준 평당가 약 513만원 ~ 584만원 수준으로 분석됩니다. 이를 현재 면적에 적용 시 약 265,000,000원 ~ 303,000,000원의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

권리상 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가는 감정가와 시세, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 고려하여 시세보다 약간 낮은 수준, 합리적인 낙찰을 목표로 할 때, 250,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 124% 수준으로, 최근 시장 가격을 반영한 보수적인 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.