나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52239 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 150-239 스타빌리지 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '용마초등학교' 북측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택단지형다세대 중 제5층 제504호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등 창호는 섀시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 전유부 기준 용도 : 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수, 난방설비, 주차시설, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외 및 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기 타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52239 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 150-239 스타빌리지 5층504호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택단지형다세대 중 제5층 제504호

총 층수: 6층 중 5층

1.3. 면적 및 가치

감정가: 3억 4천 1백만원

토지면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

토지지분: 18㎡ (약 5.45평)

건물면적: 28.22㎡ (약 8.54평)

건물지분: 28.22㎡ (약 8.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

선순위 임차권 존재, 대항력 있는 임차인이 인수 대상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, '용마초등학교' 북측 인근에 자리하고 있음. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본 건 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 북측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 을3, 2021년 9월 28일자 근저당권 (신명호, 39,000,000원)

매각으로 소멸될 권리: 등기부채권 총액 659,046,194원 중 근저당, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 말소될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

을5, 2024년 3월 11일 접수 제40084호 주택임차권등기 (임차인: 유영복)

- 보증금: 305,000,000원

- 전입일자: 2021년 4월 2일

- 확정일자: 2021년 3월 2일

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수함.

3.3. 임차인 정보

* 임차인: 유영복 (유 )

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 2일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 배당신고일자: 2024년 3월 11일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 305,000,000원은 인수 대상임. 금액이 미상인 것은 아니나, 인수되는 보증금으로 인해 총 부담액이 증가하므로 주의가 필요함.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 선순위 임차권(유영복, 보증금 30.5천만원)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 중곡동 일대 다세대 주택의 실거래가는 면적과 건물 연식에 따라 다양하게 나타남.

- '한성빌'(2004년식, 118.89㎡)은 6억 8천 5백만원(약 576만원/㎡)에 거래됨.

- '(107-62)'(2019년식, 19.93㎡)은 2억 4천 5백만원(약 1,230만원/㎡)에 거래됨.

- '파크하우스'(2002년식, 35.85㎡)는 2억 5천만원(약 697만원/㎡)에 거래됨.

본 물건(스타빌리지, 28.22㎡)의 감정가는 3억 4천 1백만원으로, 면적당 단가는 약 1,208만원/㎡임. 이는 최근 거래된 소형 신축 빌라(19.93㎡)의 단가와 유사하나, 인근의 다른 빌라들에 비해 높은 편으로 분석됨.

4.2. 입지적 강점

용마초등학교 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기, 주차 시설을 갖추고 있음.

5.2. 주변 편의 시설

용마초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호함. 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 갖추어진 지역으로 판단됨.

5.3. 주변 개발 계획 및 잠재력

제공된 정보로는 구체적인 주변 개발 계획을 파악하기 어려움.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(유영복)의 보증금 305,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이는 총 투자 비용을 상당 부분 증가시키는 요인임.

6.2. 감정가 대비 시장가치와의 괴리 가능성

본 건의 감정가는 면적당 약 1,208만원/㎡로, 일부 유사 사례(19.93㎡, 약 1,230만원/㎡)와 유사하나, 다른 거래 사례(약 576만원/㎡ ~ 697만원/㎡)와 비교 시 상대적으로 높을 수 있음. 시장 상황에 따라 감정가와 실제 시장 가치 간에 괴리가 발생할 수 있음.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

다수의 토지이용계획 및 제한사항(제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

6.4. 혐오시설 정보

주변 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 사전 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 4천 1백만원임. 주변 시세 및 입지 조건은 무난하나, 가장 큰 특징이자 리스크는 3억 5백만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 함. 또한, 감정가가 최근 거래 사례의 상단 수준에 근접하여, 인수 부담을 고려할 때 수익성 확보에 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 도시형생활주택

건축연도가 2019-2020년으로 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택 단지형 다세대주택임.

8.2. 역세권 및 학세권 입지

인근에 지하철역(정보 부족, 다만 중곡역/군자역 등 언급됨) 및 초등학교(용마초등학교)가 위치하여 주거 편의성이 있음.

8.3. 광진구의 꾸준한 수요

서울 주요 지역 중 하나인 광진구에 위치하여 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 305,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 존재함. 이를 감안하여, 감정가 3억 4천 1백만원 대비 상당한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

종합적인 시장 가치와 인수 부담을 고려할 때, 예상 입찰가는 180,000,000원(1억 8천만원)으로 제안함.

이는 감정가를 크게 하회하는 금액이며, 실제 총 취득 비용은 입찰가 180,000,000원에 인수되는 임차인 보증금 305,000,000원을 더한 총 485,000,000원(4억 8천 5백만원)이 됨을 유의해야 함. 이 총 취득 비용이 향후 시장 가치 및 임대 수익률 등을 고려했을 때 합리적인 수준인지 면밀히 검토 후 입찰을 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.